東京は、世界有数の経済規模を誇る大都市であり、その中心でビジネスの舞台となるのが商業ビルです。多くの企業が本社や拠点を構え、日々活発な経済活動が繰り広げられています。このような背景から、東京の商業ビルは、国内外の投資家にとって非常に魅力的な投資対象として注目を集めています。

しかし、商業ビル投資は、マンションやアパートといった住居用不動産投資とは異なる特性を持ち、専門的な知識が求められる分野でもあります。高額な投資になるからこそ、市場の動向やメリット・デメリット、エリアごとの特性を正確に理解し、慎重に判断することが成功への鍵となります。

この記事では、東京の商業ビル投資に関心を持つ方々に向けて、その基礎知識から具体的なメリット・デメリット、最新の市場動向、主要エリア別の賃料相場、そして投資を成功させるためのポイントまで、網羅的に解説します。これから商業ビル投資を検討する方はもちろん、すでに不動産投資を始めている方のステップアップにも役立つ情報を提供します。

商業ビル投資とは

商業ビル投資とは、その名の通り、オフィスや店舗、商業施設など、企業活動や商売のために使用される不動産（商業ビル）を購入し、テナントに貸し出すことで賃料収入を得る投資手法です。一般的に「不動産投資」と聞いて多くの人が思い浮かべるワンルームマンション投資やアパート経営といった「住居用不動産投資」とは、いくつかの点で大きく異なります。

まず、最も大きな違いはテナントの種類です。住居用不動産のテナントは個人ですが、商業ビルのテナントは法人（企業）が中心となります。これにより、契約形態や賃料水準、求められる物件のスペックなどに違いが生まれます。

商業ビルの種類は多岐にわたります。代表的なものは以下の通りです。

• オフィスビル: 企業の事務所として利用されるビル。都心部では最も一般的な形態です。1棟すべてをオフィスとして貸し出す「一棟貸しビル」と、フロアや区画ごとに貸し出す「区分所有オフィス」があります。
• 店舗ビル: 飲食店や物販店、クリニック、美容室などが入居するビル。駅前や繁華街に多く見られます。
• 複合ビル: オフィスと店舗が混在しているビル。低層階に店舗、高層階にオフィスといった構成が一般的です。
• 商業施設: ショッピングセンターやデパートなど、多数の店舗が集まった大規模な施設も商業ビルの一種です。

住居用不動産投資と比較した場合の商業ビル投資の主な特徴を整理すると、以下のようになります。

比較項目	商業ビル投資	住居用不動産投資
主なテナント	法人（企業）	個人
賃料水準	一般的に高い	相対的に低い
契約期間	長期契約が多い（2年～10年程度）	比較的短い（通常2年）
契約形態	定期借家契約も多い	普通借家契約が一般的
景気の影響	受けやすい（特に賃料相場）	相対的に受けにくい
初期投資額	高額になる傾向	比較的多様な価格帯
管理の専門性	高い専門性が必要	比較的標準化されている

特に注目すべきは、契約形態と賃料水準です。商業ビルの場合、一度優良なテナントが入居すれば、長期にわたって安定した高水準の賃料収入が期待できます。法人テナントは事業の継続性が前提にあるため、頻繁に移転することは少なく、これが安定性の源泉となります。

また、商業ビル投資は、単に収益を得るだけでなく、都市の経済活動を支え、街の活性化に貢献するという社会的な意義も持ち合わせています。自らが所有するビルに多くの企業が集い、雇用が生まれ、新たなビジネスが創出されることは、オーナーにとって大きなやりがいとなるでしょう。

投資の一般的な流れは、まず投資目的を明確にし、物件情報を収集することから始まります。次に、候補物件の収益性やリスクを分析し、資金計画を立て、金融機関からの融資を検討します。条件が整えば、売買契約を締結し、物件の引き渡しを受けます。引き渡し後は、テナントを募集（リーシング）し、入居後は建物の維持管理（プロパティマネジメント）を行いながら、安定した賃料収入を目指します。

このように、商業ビル投資は住居用不動産投資よりも事業的な側面が強く、高度な知識と判断力が求められます。しかし、その分、成功した際に得られるリターンも大きくなる可能性を秘めています。次の章からは、東京の商業ビルに投資する具体的なメリットについて、さらに詳しく掘り下げていきます。

東京の商業ビルに投資する3つのメリット

世界屈指のビジネス都市である東京で商業ビルに投資することには、他のエリアや他の不動産投資にはない、特有の魅力とメリットが存在します。ここでは、その中でも特に重要な3つのメリット「長期的な安定収入」「減価償却による節税効果」「景気変動への耐性」について、詳しく解説します。

① 長期的な安定収入を期待できる

商業ビル投資における最大のメリットは、長期にわたって安定したキャッシュフローを生み出す可能性が高いことです。この安定性は、主に以下の3つの要因によって支えられています。

第一に、法人テナントとの長期契約です。住居用の賃貸借契約が通常2年であるのに対し、オフィスビルの賃貸借契約は2年から5年、場合によっては10年といった長期に及ぶことが珍しくありません。企業にとって、オフィスの移転は多大なコストと労力がかかる一大プロジェクトです。そのため、一度拠点を構えると、よほどの経営環境の変化がない限り、安易に移転することはありません。このテナントの定着率の高さが、オーナーにとっての収入の安定性に直結します。

第二に、住居用不動産に比べて賃料単価が高いことです。特に東京の都心部では、企業の支払い能力が高いため、1坪あたりの賃料（坪単価）は高水準で推移しています。例えば、同じ面積の物件であっても、住居として貸し出すよりもオフィスとして貸し出す方が、一般的に高い賃料収入を得られます。この高い収益性が、投資利回りの向上に貢献します。

第三に、景気拡大局面における賃料の上昇が期待できる点です。好景気で企業の業績が上向けば、事業拡大に伴う増床や、よりグレードの高いビルへの移転意欲が高まります。これによりオフィス需要が逼迫し、賃料相場が上昇する傾向があります。特に、希少性の高い都心一等地の優良物件は、景気回復の波を捉えて賃料を改定しやすく、インカムゲインの増大を目指せます。

具体例として、1フロア100坪のオフィスビルを考えてみましょう。このフロアを1社にまとめて貸し出す場合、管理の手間は省けますが、そのテナントが退去すると収入はゼロになります。一方、フロアを25坪ずつ4区画に分割して、異なる業種のスタートアップ企業4社に貸し出すという戦略も考えられます。この場合、1社が退去しても他の3社からの収入は維持されるため、空室リスクを分散できます。このように、物件の特性や市場の需要に合わせて柔軟なリーシング戦略を立てることで、収益の安定性をさらに高めることが可能です。

② 減価償却による節税効果が見込める

不動産投資におけるもう一つの大きな魅力が、減価償却費の計上による節税効果です。これは商業ビル投資においても同様で、特に高額な物件を取り扱うため、その効果はより大きくなる可能性があります。

減価償却とは、不動産のような長期間にわたって使用される資産の取得費用を、その資産が使用できる期間（法定耐用年数）にわたって分割し、毎年少しずつ経費として計上していく会計上の手続きです。重要なのは、減価償却費は「実際にお金の支出を伴わない経費」であるという点です。つまり、キャッシュフロー上はプラスでありながら、会計上は経費として利益を圧縮できるため、結果的に課税対象となる所得を減らし、所得税や法人税の負担を軽減する効果が期待できます。

不動産は「土地」と「建物」で構成されますが、減価償却の対象となるのは経年で価値が減少する「建物」部分のみです。土地は価値が減少しないため、減価償却はできません。

建物の法定耐用年数は、その構造によって定められています。

建物の構造	法定耐用年数（事業用）
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	27年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	34年
鉄筋コンクリート（RC）造	47年
鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造	47年
参照：国税庁「耐用年数表」

商業ビルで一般的な鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造や鉄筋コンクリート（RC）造の場合、法定耐用年数は47年と非常に長いです。これにより、長期間にわたって安定的に減価償却費を計上し続けることができます。

例えば、建物価格が5億円のRC造オフィスビル（耐用年数47年）を購入した場合、定額法で計算すると、単純計算で毎年約1,063万円（5億円 ÷ 47年）を減価償却費として経費計上できます。個人の不動産所得や法人の事業所得からこの金額を差し引くことで、課税所得を圧縮できるのです。特に、他の事業で大きな利益が出ている法人や、給与所得が高い個人にとって、商業ビル投資から得られる減価償却費は、有効なタックスマネジメントの手段となり得ます。

ただし、注意点もあります。減価償却期間が終了すると、この節税メリットはなくなります。また、物件を売却する際には、減価償却した分だけ建物の簿価（会計上の価値）が下がっているため、売却価格との差額である譲渡所得が大きくなり、結果として譲渡所得税が高くなる可能性があります。減価償却は税金の「繰り延べ」効果であると理解し、出口戦略まで含めた長期的な視点でタックスプランを立てることが重要です。

③ 他の不動産投資より景気変動の影響を受けにくい

「商業ビルは景気の影響を受けやすい」と一般的に言われますが、これは主に賃料相場の変動を指します。一方で、優良なテナントが入居している東京の商業ビルは、住居用不動産や地方の商業ビルと比較して、実は景気変動に対して一定の「耐性」があるという側面も持ち合わせています。

その最大の理由は、テナントである企業の事業継続性にあります。住居の場合、景気の悪化による個人の失業や減給は、比較的短期間で家賃の安い物件への引っ越しに繋がることがあります。しかし、企業にとって本社や主要な事業拠点は、ビジネスの根幹をなす重要なインフラです。従業員の通勤利便性、取引先とのアクセス、ブランドイメージなど、様々な要素を考慮して選ばれた場所であり、短期的な景気の波で簡単に移転することは経営上の大きなリスクを伴います。

特に、東京の都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）に立地する、グレードの高いオフィスビル（Aクラスビル）は、その傾向が顕著です。これらのビルには、体力のあ