東京での店舗開業は、多くの事業者にとって大きな夢であり、挑戦です。世界有数の大都市である東京は、計り知れないビジネスチャンスに満ちていますが、同時に競争も激しく、物件探しは成功への第一歩となる重要なプロセスです。適切な物件を適切な場所で確保できるかどうかは、事業の未来を大きく左右します。

この記事では、東京で店舗物件を探している方々に向けて、市場の基礎知識から具体的な探し方、エリア別の賃料相場、失敗しないためのチェックポイントまで、網羅的に解説します。事業計画の策定から物件の内見、契約、そして開業準備に至るまで、各ステップで押さえるべきポイントを詳しく説明することで、あなたの店舗開業という夢を現実にするための強力なサポートとなることを目指します。

東京の店舗物件を探す前に知っておきたい基礎知識

東京で理想の店舗物件を見つけるためには、まず市場の特性と物件の種類について基本的な知識を身につけておくことが不可欠です。市場の動向を理解し、物件の選択肢を知ることで、より戦略的な物件探しが可能になります。

東京の店舗物件市場の特徴

東京の店舗物件市場は、国内の他のどの都市とも異なる、いくつかの際立った特徴を持っています。これらの特徴を理解することは、適切な予算設定とエリア選定の第一歩となります。

第一に、圧倒的に高い賃料水準が挙げられます。特に、銀座、丸の内、新宿、渋谷といった都心の一等地では、坪単価（1坪あたり約3.3平方メートルの月額賃料）が数十万円に達することも珍しくありません。この高い賃料は、出店における最大のハードルとなる一方で、それだけ多くの集客が見込めるという魅力の裏返しでもあります。事業の収益計画を立てる際には、この高い固定費を賄えるだけの売上見込みをシビアに計算する必要があります。

第二に、エリアごとの特性が非常に多様である点です。例えば、高級ブランドや老舗が軒を連ねる銀座、若者文化の発信地である渋谷・原宿、巨大なターミナル駅を中心にオフィスワーカーと買い物客で賑わう新宿・池袋、ビジネスと洗練された大人の街が共存する港区など、それぞれのエリアが独自の客層と雰囲気を持っています。自社の事業コンセプトやターゲット顧客と、エリアの特性が合致しているかを見極めることが、成功の鍵を握ります。

第三に、物件の競争率が極めて高いことです。特に、人通りの多い路面店や駅近の好立地物件は、情報が公開されると同時に多数の申し込みが殺到します。そのため、意思決定のスピードが求められます。気になる物件が見つかった際に、すぐに申し込みができるよう、事業計画書や資金計画を事前に万全に整えておくことが重要です。優良物件は待ってくれません。常にアンテナを張り、迅速に行動できる準備が必要です。

第四に、情報の流れが速く、非公開物件も多いという特徴もあります。好条件の物件は、不動産ポータルサイトに掲載される前に、不動産会社が抱える既存の顧客や強い関係を持つ事業者へ優先的に紹介されるケースが少なくありません。したがって、ポータルサイトをチェックするだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけ、担当者と良好な関係を築くことが、より良い物件情報にアクセスするための有効な手段となります。

最後に、近年の社会情勢の変化も市場に影響を与えています。例えば、リモートワークの普及により、必ずしも都心一等地にオフィスを構える必要がなくなった業種も増え、一方で、デリバリーやテイクアウト専門店の需要増加など、新たなビジネスモデルに対応した物件のニーズも高まっています。こうした市場の変化を捉え、自社のビジネスモデルに最適な物件は何かを柔軟に考える視点が求められます。

居抜き物件とスケルトン物件の違い

店舗物件を探し始めると、必ず「居抜き」と「スケルトン」という言葉を目にします。この二つの物件タイプは、初期費用、開業までの期間、設計の自由度などが大きく異なるため、それぞれの特徴を正確に理解し、自社の事業計画に合った方を選ぶことが極めて重要です。

項目	居抜き物件	スケルトン物件
定義	前のテナントが使用していた内装や設備が残された状態の物件	建物の構造体（コンクリート打ちっ放しなど）がむき出しの状態の物件
初期費用	低い傾向（内装・設備費用を削減できる）	高い傾向（内装・設備工事に多額の費用がかかる）
開業期間	短い傾向（工事期間を短縮できる）	長い傾向（設計から施工まで時間を要する）
設計の自由度	低い（既存のレイアウトや設備に制約される）	高い（ゼロから自由に店舗をデザインできる）
メリット	・初期投資の大幅な削減 ・スピーディーな開業が可能 ・前店の顧客を引き継げる可能性	・ブランドイメージを完全に表現できる ・最新の設備を導入できる ・動線などを最適化できる
デメリット	・レイアウト変更に制限 ・設備の老朽化、故障リスク ・前店のイメージが残る可能性	・高額な初期投資が必要 ・開業までに時間がかかる ・解体・撤去費用がかかる場合も
向いている業態	同業種の飲食店、美容室、クリニックなど	こだわりのコンセプトを持つ店舗、新業態、物販店、オフィスなど

スケルトン物件とは、建物の骨格（構造躯体）だけの状態、つまりコンクリートがむき出しになった状態で貸し出される物件のことです。床、壁、天井の内装はもちろん、電気、ガス、水道、空調、排気といった設備も何もない状態から、すべてを自分で設計・施工する必要があります。

スケルトン物件の最大のメリットは、設計の自由度が非常に高いことです。店舗のコンセプトやブランドイメージを、レイアウト、内装デザイン、照明、什器の配置に至るまで、細部にわたってこだわり抜いて実現できます。動線計画もゼロから考えられるため、スタッフの作業効率や顧客の快適性を最大限に高める設計が可能です。また、すべての設備を新品で導入するため、最新の省エネ機器を選んだり、将来の事業拡大を見越したインフラを整備したりすることもできます。

一方で、デメリットは高額な初期費用と長い準備期間が必要になる点です。内装工事費はもちろん、厨房設備、空調設備、電気・ガス・水道の引き込み工事など、数百万円から、規模によっては数千万円の費用がかかります。また、設計事務所や施工会社との打ち合わせ、設計、見積もり、そして実際の工事と、開業までに半年から1年以上かかることも珍しくありません。事業計画においては、この工事期間中の家賃（空家賃）も考慮に入れる必要があります。

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装、厨房設備、空調、什器などがそのまま残された状態で売りに出されたり、貸し出されたりする物件です。特に飲食店や美容室、クリニックなどで多く見られます。前のテナントからこれらの設備や内装を買い取る権利は「造作譲渡」と呼ばれ、その対価として「造作譲渡料」が発生します。

居抜き物件の最大のメリットは、初期費用を大幅に抑え、スピーディーに開業できる点です。スケルトンから内装や設備をすべて揃える場合に比べて、数百万円単位でのコスト削減が期待できます。また、大がかりな工事が不要なため、契約から数週間～数ヶ月という短期間で開業することも可能です。これは、自己資金が限られている場合や、一日でも早く売上を立てたい創業者にとって非常に大きな魅力です。

しかし、居抜き物件にもデメリットは存在します。まず、設計の自由度が低いことです。既存のレイアウトや内装を活かすことが前提となるため、自分の思い描く店のコンセプトと合わない場合があります。大幅なレイアウト変更には追加の工事費用がかかり、結果的に居抜きのメリットが薄れてしまうこともあります。また、残された設備が老朽化しているリスクも考慮しなければなりません。見た目は綺麗でも、いざ使い始めたらすぐに故障してしまい、修理や買い替えに思わぬ出費が発生するケースもあります。内見の際には、専門家（施工業者など）に同行してもらい、設備の年式や状態を細かくチェックすることが賢明です。

どちらの物件タイプを選ぶべきかは、事業者の状況や戦略によって異なります。ブランドイメージをゼロから構築したい、独自のコンセプトを追求したい場合はスケルトン物件が、初期投資を抑えてリスクを低減し、素早く事業を軌道に乗せたい場合は同業種の居抜き物件が適していると言えるでしょう。

東京の店舗物件の賃料相場

東京で店舗物件を探す上で、賃料相場を把握することは資金計画の根幹をなす重要な作業です。エリアによって賃料は大きく変動するため、全体像と各エリアの詳細な相場観を養うことが、現実的な事業計画の策定につながります。

東京全体の平均坪単価

東京の店舗物件の賃料は、日本全国で最も高い水準にあります。ただし、「東京全体」と一括りにするのは難しく、立地条件によって坪単価は大きく異なります。

不動産情報サービスのデータを参考にすると、東京23区全体の貸店舗の平均坪単価は、おおむね20,000円〜30,000円前後がひとつの目安とされています。しかし、これはあくまで平均値であり、実態は大きく異なります。例えば、繁華街の一等地にある1階の路面店であれば坪単価10万円を超えることもありますし、駅から離れたエリアの空中階（2階以上）や地下の物件であれば坪単価1万円台で見つかることもあります。

（参考：アットホーム株式会社「アットホーム 東京23区の貸店舗の募集賃料動向（2024年4月）」によると、2024年4月時点での東京23区の貸店舗（100㎡未満）の平均募集賃料は坪単価22,125円となっています。）

物件の賃料を左右する主な要因は以下の通りです。

• エリア: 最も大きな要因。都心部か郊外か、商業地か住宅地か。
• 駅からの距離: 駅から近いほど賃料は高くなる傾向。
• 階数: 1階の路面店が最も高く、空中階、地下階の順に安くなるのが一般的。
• 物件の視認性: 大通りに面しているか、角地か、人々の目に付きやすいか。
• 築年数: 新しい物件ほど高い傾向。
• 設備: 居抜きかスケルトンか、設備のグレードなど。

これらの要因が複雑に絡み合って賃料が決まるため、平均値はあくまで参考程度に留め、出店を希望する具体的なエリアと条件で相場を調べることが重要です。

東京23区の坪単価相場ランキング

東京23区内でも、賃料相場には大きな格差が存在します。ここでは、一般的な傾向として坪単価が高いとされる区のランキングと、その背景にある特徴を解説します。実際の相場は常に変動するため、最新の不動産ポータルサイト等で確認することをお勧めします。

順位	区	坪単価相場の目安（1階路面店）	主な特徴
1位	中央区	50,000円～150,000円以上	銀座、日本橋を擁する日本最高峰の商業地。圧倒的なブランド力と集客力。
2位	千代田区	40,000円～100,000円	丸の内、有楽町、神田など。大手企業が集まるビジネスの中心地。
3位	渋谷区	35,000円～90,000円	渋谷、原宿、恵比寿。若者文化とトレンドの発信地。IT企業も多数。
4位	新宿区	30,000円～80,000円	新宿駅周辺の巨大商業集積地。オフィス街、歓楽街など多様な顔を持つ。
5位	港区	30,000円～70,000円	六本木、赤坂、麻布、青山。富裕層、外国人、高感度層が集まるエリア。

※上記坪単価は繁華街の1階路面店を想定した大まかな目安であり、実際の募集賃料とは異なります。

1位：中央区（銀座・日本橋）
言わずと知れた日本の商業の中心地。特に銀座エリアは、国内外の高級ブランド、老舗百貨店、高級レストランが集中し、坪単価は東京で最も高い水準です。ここで店を構えること自体が、企業のステータスやブランド価値を高める効果を持ちます。ターゲットは富裕層や購買意欲の高い観光客となり、それにふさわしい高品質な商品・サービスが求められます。

2位：千代田区（丸の内・有楽町）
日本を代表する大企業の本社が林立する、国内随一のオフィス街。平日はビジネスワーカーで溢れ、ランチやディナーの需要が非常に高いエリアです。丸の内仲通り周辺は、洗練された雰囲気の商業施設も多く、週末も買い物客で賑わいます。ビジネス層をターゲットにした飲食店や高価格帯の物販店に適しています。

3位：渋谷区（渋谷・原宿・恵比寿）
常に新しい文化やトレンドが生まれるエリア。渋谷は若者文化の中心地であり、再開発によってIT企業が集積するビジネスの拠点としても進化しています。原宿はファッションやカワイイカルチャーの発信地。恵比寿は落ち着いた雰囲気で、感度の高い大人向けの飲食店やショップが集まります。ターゲットとする年齢層やライフスタイルによって、同じ渋谷区内でも出店すべき場所が大きく異なります。

4位：新宿区（新宿）
世界一の乗降客数を誇る新宿駅を擁し、昼夜を問わず膨大な数の人々が行き交います。百貨店やファッションビルが集まる東口、超高層ビルが立ち並ぶ西口のオフィス街、アジア最大級の歓楽街である歌舞伎町など、エリアごとに全く異なる顔を持っています。あらゆる業種に対応できるポテンシャルを持つ一方、競合も非常に多い激戦区です。

5位：港区（六本木・赤坂・麻布）
国際的で洗練された雰囲気が特徴。大使館や外資系企業が多く、外国人居住者も多いエリアです。六本木はナイトライフの中心地、赤坂はビジネスと料亭文化が融合、麻布は高級住宅街として知られます。富裕層や高感度な人々、国際的な顧客層をターゲットとするビジネスに適しています。

これらのトップ5以外の区にも、池袋（豊島区）や上野（台東区）のような巨大な商業集積地があり、また、自由が丘（目黒区）や吉祥寺（武蔵野市）のように、都心とは異なる魅力で人気のエリアも多数存在します。自社の事業規模とターゲット顧客を明確にし、身の丈に合ったエリアで着実にファンを掴んでいく戦略も、東京での成功には不可欠です。

東京の人気エリア別！特徴と賃料相場

東京での出店成功は、エリア選定にかかっていると言っても過言ではありません。ここでは、特に人気の高い主要エリアについて、その街が持つ特徴、集まる人々の傾向、そして気になる賃料相場を詳しく解説します。自社のコンセプトと照らし合わせながら、最適な出店場所を見つけるための参考にしてください。

銀座・日本橋・有楽町エリア

エリアの特徴とターゲット層
このエリアは、日本の商業・ビジネスの中心地であり、歴史と格式、そして最先端が共存する、まさに「東京の顔」です。

• 銀座: 世界的な高級ブランドの旗艦店、老舗百貨店、高級レストラン、画廊などが軒を連ねる、日本で最もプレステージの高い商業エリア。購買意欲が非常に高い富裕層、国内外の観光客、企業の接待などで利用する層が主なターゲットとなります。ここで出店することは、それ自体が強力なブランディング効果を持ちます。
• 日本橋: 江戸時代から続く商業の中心地。三越や髙島屋といった老舗百貨店があり、伝統と革新が融合した街です。近年は再開発が進み、「コレド室町」などの新しい商業施設も誕生。歴史を重んじる年配層から、新しいものに敏感なビジネス層まで幅広い客層を惹きつけています。
• 有楽町: 銀座と丸の内に隣接し、映画館や劇場、個性的な飲食店が集まるエリア。大手企業のビジネスワーカーも多く、平日のランチ・ディナー需要が高いのが特徴です。銀座よりも少しカジュアルダウンした、感度の高い大人が集まります。

賃料相場
東京23区内で最も賃料が高いエリアです。特に銀座中央通りに面した1階路面店となると、坪単価10万円を超える物件も珍しくなく、中には20万円に迫るケースもあります。一本裏通りに入ったり、空中階や地下になったりするだけで賃料は下がりますが、それでも他のエリアに比べると高水準です。

• 1階路面店坪単価目安: 60,000円～200,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 20,000円～60,000円

向いている業態
高い賃料に見合うだけの高単価・高付加価値なビジネスが求められます。

• 高級ブランド（ファッション、宝飾品）
• 高級レストラン、寿司、料亭
• プライベートサロン、審美歯科、クリニック
• 企業のショールーム、ギャラリー

このエリアで成功するためには、圧倒的な品質とサービス、そして高いブランド価値を提供できることが絶対条件となります。

新宿エリア

エリアの特徴とターゲット層
一日約350万人という世界一の乗降客数を誇る新宿駅を中心に広がる、巨大な商業・ビジネス・エンターテイメントエリアです。エリアごとに全く異なる顔を持つのが最大の特徴です。

• 東口: 伊勢丹やルミネエスト、ビックロなどがあり、若者から大人まで幅広い層が集まるショッピングの中心地。歌舞伎町は日本最大の歓楽街として、夜の賑わいを見せます。
• 西口: 東京都庁をはじめとする超高層ビルが林立するオフィス街。ヨドバシカメラなどの大型家電量販店もあります。平日はビジネスワーカーで溢れ、ランチ需要が旺盛です。
• 南口: バスタ新宿やNEWoMan、髙島屋があり、交通の結節点として、また洗練された大人のショッピングエリアとして発展しています。

ターゲット層は「全方位」と言えるほど多様で、学生、ビジネスワーカー、買い物客、観光客、ナイトライフを楽しむ人々など、あらゆる層が混在しています。

賃料相場
エリアによって大きく異なりますが、全体的に非常に高い水準です。特に新宿通りや靖国通り沿いの路面店は高額です。一方で、西新宿のオフィス街や、新宿三丁目から少し離れたエリア、空中階などでは比較的手頃な物件も見つかります。

• 1階路面店坪単価目安: 40,000円～100,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 15,000円～50,000円

向いている業態
その多様性から、あらゆる業態にチャンスがあります。

• 飲食店（ラーメン、居酒屋、カフェ、レストランなど全般）
• アパレル、雑貨、コスメなどの物販店
• クリニック、リラクゼーションサロン
• エンターテイメント施設（カラオケ、ゲームセンターなど）

重要なのは、新宿のどのエリアの、どのターゲット層にアプローチするのかを明確に定めることです。

渋谷・原宿・恵比寿・代官山エリア

エリアの特徴とターゲット層
このエリアは、流行やカルチャーの発信地としての側面が強く、それぞれに個性的な魅力を持っています。

• 渋谷: 「若者の街」として知られ、SHIBUYA109などが象徴的。近年は大規模な再開発が進み、渋谷スクランブルスクエアや渋谷ストリームなどが開業。IT企業が集積するビジネス街としての顔も持ち、クリエイティブな若者やビジネスワーカーが集います。
• 原宿: 竹下通りはティーン向けファッションの聖地。一方、表参道はハイブランドの旗艦店が並ぶ洗練された大人の街。ストリートカルチャーとラグジュアリーが共存しています。
• 恵比寿・代官山: 渋谷・原宿の喧騒から少し離れた、落ち着いた雰囲気のエリア。おしゃれなカフェやレストラン、セレクトショップが点在し、ファッションやライフスタイルにこだわりのある20代後半～40代の感度の高い層に人気です。

賃料相場
渋谷駅周辺や表参道沿いは非常に高額ですが、少し路地に入ったり、恵比寿・代官山の住宅街に近いエリアでは賃料も落ち着いてきます。

• 1階路面店坪単価目安: 35,000円～90,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 15,000円～45,000円

向いている業態
エリアの特性に合わせた業態選定が鍵となります。

• 渋谷・原宿: 若者向けアパレル、タピオカ・クレープなどの食べ歩きスイーツ、体験型エンタメ施設、スタートアップ向けオフィス
• 恵比寿・代官山: こだわりのコーヒーを提供するカフェ、ビストロやバル、デザイナーズブランドのセレクトショップ、美容室、パーソナルジム

トレンドの移り変わりが速いエリアであるため、常に新しい情報を取り入れ、時代に合わせたアップデートを続ける姿勢が求められます。

池袋エリア

エリアの特徴とターゲット層
新宿、渋谷と並ぶ3大副都心の一つ。巨大ターミナル駅である池袋駅を中心に、東西に異なる特徴を持つ街が広がっています。

• 東口: サンシャインシティ、西武百貨店、パルコなどがあり、多くの買い物客で賑わいます。アニメやゲーム関連のショップが集まる「乙女ロード」も有名で、サブカルチャーの聖地としての一面も持ちます。
• 西口: 東武百貨店やルミネ、東京芸術劇場などがあります。東口に比べるとやや落ち着いた雰囲気で、立教大学があることから学生も多く見られます。近年は再開発により、公園や劇場など文化的な施設も充実しています。

ターゲットは、近隣住民、学生、ファミリー層、そしてアニメ・サブカルチャーファンなど、非常に幅広いです。

賃料相場
新宿や渋谷と比較すると、坪単価はやや手頃になる傾向があります。駅から少し離れると、さらにリーズナブルな物件が見つかる可能性も高まります。

• 1階路面店坪単価目安: 30,000円～70,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 12,000円～40,000円

向いている業態
幅広い層をターゲットにできるため、多様な業態が考えられます。

• 飲食店（ファミリー向けレストラン、居酒屋、ラーメン、カフェなど）
• アパレル、雑貨店
• アニメ・漫画・ゲーム関連グッズの専門店
• 学習塾、専門学校

幅広い客層にアピールできる大衆的な業態から、特定のファン層を狙ったニッチな業態まで、戦略次第で成功の道筋を描きやすいエリアと言えるでしょう。

港区（六本木・赤坂・麻布）エリア

エリアの特徴とターゲット層
国際的で洗練された、ステータス性の高いエリアです。

• 六本木: 六本木ヒルズや東京ミッドタウンといった複合施設があり、昼はビジネスやショッピング、夜はナイトクラブやバーで賑わう、24時間眠らない街。外資系企業や大使館が多く、国際色豊かな点が特徴です。
• 赤坂: 官公庁や企業本社に近く、ビジネス街としての性格が強い一方、老舗の料亭や高級クラブも存在する大人の社交場です。
• 麻布（麻布十番、西麻布）: 麻布十番は下町情緒を残す商店街が人気。西麻布は「隠れ家」的な高級レストランが集まるエリア。周辺には高級マンションが多く、富裕層や芸能人が多く居住しています。

ターゲットは、高所得のビジネスワーカー、外資系企業の駐在員とその家族、富裕層、そして流行に敏感な高感度層です。

賃料相場
エリア全体として高水準ですが、特に大通りに面した物件は高額です。一方で、一本入った路地や空中階には、隠れ家的な店舗に適した物件も存在します。

• 1階路面店坪単価目安: 30,000円～80,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 15,000円～50,000円

向いている業態
エリアの上質な雰囲気にマッチした、高単価・高付加価値なサービスが求められます。

• 高級レストラン、バー、ラウンジ
• 会員制のジムやサロン
• インターナショナルスクール、英会話教室
• 輸入食料品店、高級スーパー

客単価を高く設定できる業態で、質の高い顧客との長期的な関係を築いていく戦略が有効です。

上野・浅草エリア

エリアの特徴とターゲット層
歴史と文化、そして下町情緒が色濃く残る、国内外から多くの観光客が訪れるエリアです。

• 上野: 上野恩賜公園には動物園、美術館、博物館が集まり、文化的な拠点となっています。アメヤ横丁（アメ横）は、活気あふれる商店街として有名です。ファミリー層や国内外の観光客、近隣住民で賑わいます。
• 浅草: 浅草寺や仲見世通りを中心に、江戸の風情を感じさせる街並みが広がります。着物レンタルや人力車など、日本文化を体験できるサービスも人気。圧倒的に観光客が多いのが特徴です。

ターゲットは、国内外の観光客が中心ですが、地元に根差した昔ながらの住民も多く、新旧が混在しています。

賃料相場
都心部に比べると比較的リーズナブルですが、浅草の仲見世通り周辺や上野の中央通り沿いなど、観光客が多いメインストリートは高額になります。

• 1階路面店坪単価目安: 25,000円～60,000円
• 空中階・地下坪単価目安: 10,000円～30,000円

向いている業態
観光客向けと地元住民向けの、二つの視点での業態開発が考えられます。

• 和食、寿司、天ぷら、うなぎなどの日本食レストラン
• 和雑貨、お土産物店
• 食べ歩きできるスイーツや軽食の店
• 地元住民向けの居酒屋、カフェ、日用品店

インバウンド需要をどう取り込むかが成功の大きな鍵を握るエリアです。多言語対応や、日本文化を前面に出したコンセプトが効果的でしょう。

理想の店舗物件を見つけるための探し方7ステップ

理想の店舗物件は、ただ待っているだけでは見つかりません。明確な計画と体系的なアプローチが必要です。ここでは、事業の構想段階から契約、開業準備までを7つのステップに分け、それぞれでやるべきことを具体的に解説します。

① 業態・コンセプトを固め、事業計画を立てる

物件探しを始める前に、まず「どんな店をやりたいのか」を徹底的に突き詰めることが最も重要です。これが全ての土台となります。
「誰に、何を、どのように提供して、どのように収益を上げるのか」を明確にするのが事業計画です。

• 業態・コンセプトの具体化:
  • 業態: 飲食店、物販店、サービス業など、大枠を決めます。飲食店なら、カフェ、ラーメン、イタリアンなど、さらに細分化します。
  • コンセプト: 店舗の「世界観」や「こだわり」です。例えば「オーガニック野菜にこだわったヘルシー志向のカフェ」「昭和レトロな雰囲気でくつろげる純喫茶」など、具体的で魅力的なストーリーを描きます。
  • ターゲット顧客（ペルソナ）: 「30代の働く女性、健康と美容に関心が高い」「近隣に住む子育て世代のファミリー」など、顧客像を詳細に設定します。このペルソナが、後のエリア選定や内外装、価格設定の基準となります。
• 事業計画書の作成:
  • 売上計画: 客単価と目標客数、回転率から、1日、1ヶ月、1年の売上を予測します。希望的観測ではなく、現実的な数値を設定することが重要です。
  • 資金計画: 開業に必要な資金（物件取得費、内装工事費、設備費、広告宣伝費など）と、開業後の運転資金（賃料、人件費、仕入れ費、水道光熱費など）を詳細に洗い出します。
  • 収支計画（損益計算書）: 売上から経費を差し引いて、利益がどのくらい出るのかをシミュレーションします。損益分岐点（赤字にならない最低限の売上高）を把握しておくことは必須です。
  • 資金調達計画: 自己資金でどのくらい用意できるか、不足分をどう調達するか（融資、補助金など）を計画します。

この事業計画書は、融資を受ける際の審査で必須となるだけでなく、物件の入居審査においても、家賃の支払い能力を証明する重要な書類となります。

② 出店したいエリアを選ぶ

事業計画が固まったら、次はそのコンセプトを実現するのに最適な場所を探します。
ステップ①で設定したターゲット顧客が、どこに最も多く存在するのかを考えるのがエリア選定の基本です。

• マクロな視点でのエリア選定:
  • 前述の「人気エリア別！特徴と賃料相場」を参考に、自社のコンセプトとターゲット層に合う区や街をいくつか候補に挙げます。例えば、高単価なサービスなら港区や中央区、若者向けなら渋谷区、ファミリー層向けなら世田谷区や練馬区などが考えられます。
• ミクロな視点での現地調査:
  • 候補エリアが決まったら、必ず自分の足で歩いて調査します。これを「商圏調査」と呼びます。
  • 曜日・時間帯別の通行量: 平日と休日、昼と夜では人の流れが全く異なります。ターゲット顧客が最も多く通る時間帯はいつかを確認します。
  • 通行人の属性: 歩いている人々の年齢層、性別、服装などを観察し、ペルソナと合致しているかを見ます。
  • 周辺施設: 駅、商業施設、オフィスビル、学校、公園、住宅街など、人の流れを生み出す施設が周りに何があるかを確認します。
  • 競合店の調査: 同じ業種の店がどのくらいあるか、どんなコンセプトで、どのくらいの価格帯で、どれくらい繁盛しているかを調査します。繁盛店があれば、そのエリアに需要がある証拠ですが、同時に強力なライバルにもなります。

この段階で、出店エリアを3つ程度の候補に絞り込めると、その後の物件探しが効率的になります。

③ 物件情報を集める

出店エリアの候補が絞れたら、いよいよ具体的な物件情報を集めます。情報収集のチャネルは一つに絞らず、複数活用するのがポイントです。

• 不動産ポータルサイト:
  • 「アットホーム 店舗」「SUUMO テナント」などが代表的です。エリアや賃料、面積、居抜き・スケルトンなどの条件で検索でき、市場の相場観を掴むのに最適です。まずはここで、希望条件に合う物件がどのくらいあるかを確認してみましょう。
• 事業用不動産に強い不動産会社:
  • ポータルサイトで見つけた気になる物件の問い合わせ先である不動産会社や、出店希望エリアに店舗を構える地元の不動産会社に直接相談に行きます。良い不動産会社との出会いが、良い物件との出会いに繋がります。彼らは、Webには掲載されない「非公開物件」の情報を持っている可能性があります。事業計画書を持参して熱意を伝えることで、より親身に相談に乗ってくれるでしょう。
• 自分の足で探す:
  • 希望エリアを歩き回り、「テナント募集」の貼り紙が出ている物件を探すのも有効な方法です。また、閉店しそうな店舗に直接交渉してみるという積極的なアプローチもあります。
• 人脈の活用:
  • 同業者の知人や、地域の商工会など、あらゆる人脈を使って情報を集めます。思わぬところから優良物件の情報が舞い込んでくることもあります。

④ 気になる物件を内見する

情報収集で気になる物件が見つかったら、すぐに不動産会社に連絡して内見（現地見学）を申し込みます。内見は、物件の良し悪しを自分の目で確かめる重要な機会です。

• 内見時の持ち物:
  • メジャー、カメラ（スマートフォンで可）、筆記用具、物件の間取り図、事業計画書
• チェックポイント:
  • 立地・周辺環境: 昼と夜の雰囲気、騒音や臭い、近隣店舗の様子などを再確認します。
  • 外観・視認性: 店舗の入り口は分かりやすいか、看板はどこに設置できそうか、遠くからでも目立つかを確認します。
  • 内装・間取り: 天井の高さ、柱の位置、レイアウトのしやすさを確認します。メジャーで実際の寸法を測り、厨房機器や客席が計画通りに配置できるかをシミュレーションします。
  • 設備: 電気の容量（アンペア数）、ガスの種類と容量、給排水管の位置と口径、空調・換気設備の有無と状態などを詳細にチェックします。特に飲食店の場合、これらの設備は生命線です。必要に応じて専門の施工業者に同行してもらい、プロの目で確認してもらうことを強く推奨します。
  • 写真撮影: 後で比較検討できるよう、物件の隅々まで写真を撮っておきます。

複数の物件を内見し、それぞれの長所・短所を比較検討して、最も理想に近い物件を絞り込みます。

⑤ 申し込みと入居審査

「この物件だ！」と決めたら、不動産会社を通じて家主（オーナー）に入居の申し込みをします。人気物件はスピード勝負です。

• 申し込み手続き:
  • 不動産会社が用意する「入居申込書」に、事業者情報、事業内容、連帯保証人の情報などを記入します。
  • 同時に、事業計画書、会社の登記簿謄本（法人の場合）や代表者の身分証明書、決算書（既存事業者の場合）などの必要書類を提出します。
• 入居審査:
  • 家主と保証会社が、提出された書類を元に審査を行います。審査のポイントは、「継続的に家賃を支払う能力があるか」「地域や他のテナントに迷惑をかけるような事業者ではないか」という点です。
  • しっかり作り込まれた事業計画書は、支払い能力と事業への本気度を示す上で非常に強力な武器になります。個人事業主や創業間もない場合は、連帯保証人の信用力も重要視されます。

審査には通常、数日～1週間程度かかります。この間に、契約条件の交渉（賃料やフリーレント期間など）を不動産会社を通じて行うこともあります。

⑥ 賃貸借契約を結ぶ

審査に通ったら、いよいよ賃貸借契約を結びます。契約は法的な拘束力を持ちますので、内容を十分に理解しないまま署名・捺印してはいけません。

• 重要事項説明:
  • 契約に先立ち、宅地建物取引士から「重要事項説明書」に基づいた説明を受けます。物件の権利関係、法的な制限、契約条件など、非常に重要な内容が含まれています。不明な点があれば、その場で納得できるまで質問しましょう。
• 契約書のチェックポイント:
  • 契約期間と更新: 通常2～3年の普通借家契約か、期間満了で契約が終了する定期借家契約かを確認します。
  • 賃料・共益費: 金額、支払日、支払方法を確認します。
  • 保証金（敷金）: 金額と、解約時の返還条件（償却率など）を確認します。
  • 禁止事項: 行ってはならない業種や、改装の制限などを確認します。
  • 解約予告期間: 何ヶ月前に解約を申し出る必要があるかを確認します（通常6ヶ月前が多い）。
  • 原状回復義務: 退去時にどこまで元に戻す必要があるかを確認します。スケルトンで借りた場合はスケルトンで返すのが原則です。

内容に合意したら、署名・捺印し、保証金や礼金、仲介手数料といった初期費用を支払います。

⑦ 引き渡しを受けて開業準備をする

契約が完了し、鍵が引き渡されたら、そこからが本当のスタートです。いよいよ店舗を作り上げていきます。

• 内装・外装工事:
  • 設計会社や施工会社と最終的な打ち合わせを行い、工事を開始します。工事期間中は、進捗状況をこまめに確認しに行きましょう。
• 各種インフラの手続き:
  • 電気、ガス、水道、インターネット、電話などの契約・開通手続きを進めます。
• 許認可の申請:
  • 飲食店営業許可、深夜酒類提供飲食店営業届出など、業種に応じて必要な許認可を管轄の保健所や警察署に申請します。
• 仕入れ先の確保・スタッフ採用:
  • 商品の仕入れルートを確立し、必要なスタッフの募集・採用・教育を行います。
• 広告宣伝:
  • オープン日に向けて、SNSやウェブサイト、チラシなどで告知を開始し、集客の準備を進めます。

これらの準備を計画的に進め、オープン初日を万全の体制で迎えられるようにしましょう。この7つのステップを一つ一つ着実に踏むことが、東京での店舗開業を成功に導く王道です。

物件選びで失敗しないためのチェックポイント

理想の物件を見つけたと思っても、勢いだけで契約してしまうのは危険です。後で「こんなはずではなかった」と後悔しないために、契約前に冷静な目で多角的に物件を評価する必要があります。ここでは、失敗しないための重要なチェックポイントを「立地」「設備・状態」「契約条件」の3つの観点から詳しく解説します。

立地条件

立地は、一度決めたら変えることができない最も重要な要素です。売上を左右するだけでなく、店舗のブランドイメージにも直結します。

ターゲット層とエリア特性は合っているか

これは物件探しの基本中の基本ですが、最終判断の際にもう一度立ち返るべき問いです。

• 具体例で考える:
  • もしあなたが「仕事帰りの20代～30代の女性が一人でも気軽に立ち寄れる、おしゃれな立ち飲みバル」を開きたいとします。その場合、候補物件が閑静な住宅街にあったらどうでしょうか？ ターゲット層の行動動線から外れており、集客に苦労する可能性が高いでしょう。一方で、丸の内や恵比寿のようなオフィス街や商業エリアの駅近くにあれば、コンセプトと立地が合致し、成功の確率が高まります。
• 再確認のポイント:
  • 通行人調査の再実施: 申し込み前にもう一度、できれば異なる曜日や時間帯に現地を訪れ、通行人の属性や流れを観察します。思い込みや最初の印象だけで判断せず、客観的なデータで裏付けを取ることが重要です。
  • 街の将来性: 周辺で再開発計画はないか、新しい商業施設やマンションが建設される予定はないかなど、街の将来的な変化も考慮に入れると、長期的な視点で判断できます。市区町村のウェブサイトで都市計画情報を確認するのも一つの手です。

自社のコンセプトという「種」が、そのエリアという「土壌」でしっかりと根を張り、花を咲かせられるかを冷静に見極めましょう。

周辺の競合店はどんな状況か

競合店の存在は、脅威であると同時に、ビジネスチャンスのヒントでもあります。

• 競合店の分析:
  • 店舗リストアップ: 半径500m以内など、商圏内の競合店をすべてリストアップします。
  • 強み・弱みの分析: 各店舗のコンセプト、主力商品、価格帯、接客レベル、内外装のデザイン、客層などを詳細に分析します。何がお客様に支持されていて、逆に何が足りないのかを探ります。
  • 繁盛度合いの確認: 実際に食事をしたり商品を購入したりして、顧客として店舗を体験します。どの時間帯が混んでいるか、お客様は満足しているかなどを観察します。
• 差別化戦略の構築:
  • 競合分析の結果、そのエリアに「足りない要素」が見つかれば、それがあなたの店の強みになります。例えば、周辺に大衆的な居酒屋ばかりなら「落ち着いて飲める個室完備の和食店」というコンセプトが際立ちます。周辺のカフェがどこも混んでいて騒がしいなら「静かなBGMが流れる、PC作業歓迎のカフェ」は需要があるかもしれません。
  • 競合の存在は、そのエリアに一定の市場がある証拠です。競合とどう棲み分け、自店の独自の価値を打ち出せるかを具体的にイメージできるかどうかが、出店の判断基準となります。

物件の種別（路面店・空中階・地下）は適切か

同じビル内でも、階数が変われば賃料も集客方法も大きく変わります。自社の業態に最適な物件種別を選びましょう。

物件種別	メリット	デメリット	向いている業態
路面店（1階）	・視認性が高く、集客しやすい ・新規顧客を獲得しやすい ・看板効果が高い	・賃料が最も高い ・競争が激しい	物販店、コンビニ、カフェ、ラーメン店など、不特定多数の集客が必要な業態
空中階（2階以上）	・賃料が比較的安い ・眺望が良い場合がある ・隠れ家的な雰囲気を演出できる	・視認性が低く、目的客が中心 ・看板やエレベーターの工夫が必要 ・1階にどんな店が入るか影響を受ける	美容室、エステ、クリニック、学習塾、バー、専門性の高いレストランなど
地下（B1階以下）	・賃料が安い ・音漏れを気にしなくてよい ・非日常的な空間を演出しやすい	・湿気やカビの問題 ・携帯の電波が届きにくい場合がある ・防災、避難経路の確認が重要	ライブハウス、クラブ、スポーツジム、重厚な雰囲気のバーやレストランなど

重要なのは、安いからという理由だけで空中階や地下を選ぶのではなく、その特性を自社の強みとして活かせるかどうかです。例えば、空中階の隠れ家感を活かして口コミやSNSで集客する戦略や、地下の遮音性を活かして音楽イベントを開催するなど、デメリットをメリットに転換する発想が求められます。

物件の設備・状態

物件のハード面は、開業後の運営効率や追加コストに直接影響します。内見時に細かくチェックすることが不可欠です。

レイアウトの自由度はあるか

理想の店舗イメージを実現できるかどうかは、物件の構造に大きく左右されます。

• チェックポイント:
  • 壁: 撤去できる壁（間仕切り壁）と、建物の構造上撤去できない壁（構造壁）があります。不動産会社や家主に確認しましょう。
  • 柱・梁: 室内に大きな柱や梁があると、デッドスペースが生まれ、客席や厨房のレイアウトに大きな制約が出ます。柱の位置と大きさを正確に把握し、設計図に落とし込んでシミュレーションすることが重要です。
  • 天井高: 天井が低いと圧迫感があり、お客様に窮屈な印象を与えてしまいます。また、ダクト（換気管）を通すスペースが確保できるかも確認が必要です。
  • 厨房と客席のバランス: 特に飲食店の場合、厨房を広く取りすぎると客席数が減って売上が伸び悩み、逆に狭すぎると作業効率が落ちて提供スピードや品質に影響します。事業計画で立てた目標客席数を確保できるか、現実的なシミュレーションを行いましょう。

設備の老朽化は問題ないか

特に居抜き物件の場合、設備のチェックは慎重に行う必要があります。

• チェックポイント:
  • 電気容量: 使用したい厨房機器や空調、照明などの総消費電力を計算し、物件の電気容量（契約アンペア数）で足りるかを確認します。容量が不足している場合、増設工事が必要となり、高額な費用がかかることがあります。
  • ガス: 都市ガスかプロパンガスかを確認します。ガスの容量（号数）も、使用する調理器具に対して十分かを確認が必要です。
  • 給排水: 厨房内でシンクを増やしたい場合など、床下の配管状況によっては工事が難しいケースがあります。また、排水管の詰まりや臭いがないかも確認します。特に地下物件では、排水ポンプの有無と状態も重要です。
  • 空調・換気: 飲食店では、調理の熱や煙を効率よく排出する換気設備（排気ダクト）が不可欠です。ダクトが屋上まで伸びているか、清掃は行き届いているかなどを確認します。空調設備の年式や動作状況もチェックし、古すぎる場合は交換費用も視野に入れましょう。

これらの設備確認は専門的な知識を要するため、設計・施工を依頼する業者に内見へ同行してもらうのが最も確実です。

契約条件・法規制

契約書にサインする前に、お金と法律に関わる項目を漏れなく確認し、リスクを回避しましょう。

賃料や初期費用は予算内か

事業計画で立てた資金計画と照らし合わせ、無理のない範囲に収まっているかを確認します。

• 初期費用の内訳:
  • 保証金（敷金）: 賃料の6～12ヶ月分が相場。退去時に原状回復費用などを差し引いて返還されます。償却（返還されない部分）の有無と割合を確認します。
  • 礼金: 家主へのお礼金。賃料の1～2ヶ月分が相場。返還されません。
  • 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料。賃料の1ヶ月分＋消費税が上限です。
  • 前払賃料: 入居する月の賃料（日割りの場合も）と、翌月分の賃料。
  • 造作譲渡料: 居抜き物件の場合に、前のテナントに支払う内装・設備の代金。
  • 火災保険料、保証会社利用料: 加入が義務付けられている場合が多いです。

これら全てを合計した金額が、物件取得費となります。予想外の出費で運転資金が不足しないよう、余裕を持った資金計画を立てておくことが肝心です。

法律や条例をクリアしているか

開業したい業種が、その物件で法的に営業可能かを確認することは絶対条件です。

• 確認すべき主な法規制:
  • 建築基準法（用途地域）: 地域ごとに建てられる建物の種類が定められています。例えば「第一種低層住居専用地域」では、原則として店舗の営業はできません。物件が事業に適した用途地域にあるか、市区町村の都市計画課などで確認します。
  • 消防法: 消防設備（消火器、火災報知器、スプリンクラーなど）の設置基準は、建物の規模や収容人数、業種によって定められています。内装工事の前に、管轄の消防署に図面を持参して事前相談を行う「消防協議」が必須です。
  • 風営法: バーやクラブ、接待を伴う飲食店、ゲームセンターなど特定の業種は風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風営法）の対象となり、学校や病院からの距離制限など、出店できる場所に厳しい制約があります。警察署の生活安全課への確認が必要です。
  • 各自治体の条例: 騒音や景観に関する条例など、自治体独自のルールが定められている場合があります。

これらの法規制の確認を怠ると、最悪の場合、内装工事が終わったのに営業許可が下りないという事態にもなりかねません。必ず専門家（不動産会社、行政書士、設計施工会社）に相談しながら進めましょう。

居抜き物件で開業するメリット・デメリット

初期費用を抑えてスピーディーに開業できる可能性がある「居抜き物件」は、多くの創業者にとって魅力的な選択肢です。しかし、メリットばかりに目を奪われると、思わぬ落とし穴にはまることもあります。ここでは、居抜き物件のメリットとデメリットを深く掘り下げ、賢い選択をするためのポイントを解説します。

メリット

居抜き物件が持つ最大の魅力は、開業時のハードルを大きく下げてくれる点にあります。

開業費用を抑えられる

これは居抜き物件を選ぶ最大の理由と言えるでしょう。スケルトン物件から店舗を立ち上げる場合、内装工事費や設備購入費に数百万円から、規模や業種によっては1,000万円以上の投資が必要となります。

• 削減できる費用の具体例:
  • 内装工事費: 床・壁・天井の仕上げ、間仕切り壁の造作、建具の設置などにかかる費用。
  • 設備工事費: 電気・ガス・水道の配管工事、空調・換気ダクトの設置工事など。
  • 厨房設備費（飲食店の場合）: 業務用冷蔵庫、コンロ、シンク、食洗機、製氷機などの購入費。
  • 什器購入費: 客席のテーブルや椅子、カウンター、棚などの購入費。

居抜き物件では、これらの多くが既に揃っているため、初期投資を劇的に圧縮できます。造作譲渡料が必要な場合でも、一から全てを揃えるよりはるかに安く済むケースがほとんどです。削減できた資金は、開業後の運転資金や広告宣伝費に回すことができ、事業の安定化に大きく貢献します。

スピーディーに開業できる

時間もまた、ビジネスにおける重要な資源です。開業までの期間が短ければ短いほど、早く収益を生み出し始めることができます。

• 期間短縮の要因:
  • 設計期間の短縮: 大規模なレイアウト変更がなければ、詳細な設計に要する時間が大幅に削減されます。
  • 工事期間の短縮: 内装や設備の工事が最小限で済むため、スケルトン物件が数ヶ月から半年以上かかるのに対し、居抜き物件なら数週間から1～2ヶ月でオープンできる場合もあります。

開業準備期間中も家賃（空家賃）は発生します。開業が1ヶ月早まるということは、1ヶ月分の家賃負担を軽減し、かつ1ヶ月分の売上を前倒しで得られることを意味します。これはキャッシュフローの観点から非常に大きなメリットです。

前のお店の顧客を引き継げる可能性がある

もし前の店舗が同業種で、地域住民に愛されていた繁盛店だった場合、その店の顧客を自然な形で引き継げる可能性があります。

• 顧客引き継ぎのメリット:
  • ゼロからの顧客開拓が不要: 開業当初から一定の来店客数が見込めるため、売上の立ち上がりがスムーズになります。
  • 認知度の高さ: 「あの場所にあった〇〇の跡地に、新しい店ができた」という認識を持ってもらいやすく、開業の告知が浸透しやすいです。

ただし、これはあくまで「可能性」です。新しい店が前の店と同等か、それ以上の魅力を持っていると顧客に認めてもらえなければ、彼らは離れていってしまいます。前の店の良い評判を活かしつつ、独自のカラーを打ち出して新しいファンを獲得していく努力が不可欠です。

デメリット

魅力的なメリットの裏には、注意すべきデメリットも潜んでいます。これらを事前に理解し、対策を講じることが失敗を避ける鍵となります。

レイアウトの自由度が低い

これは居抜き物件の宿命とも言えるデメリットです。既存の内装や設備を活かすことが前提となるため、自分の思い描く理想の店舗像と完全に一致させることは難しい場合があります。

• 制約の具体例:
  • 厨房の配置: 厨房の位置や広さが固定されているため、自分が理想とする作業動線を実現できないことがあります。
  • 客席の配置: 柱の位置や壁の制約により、想定していた客席数を確保できなかったり、お客様がくつろぎにくい席ができてしまったりすることがあります。
  • デザインの制約: 前の店の内装デザインが個性的すぎると、自社のブランドイメージと合わず、改装に多額の費用がかかってしまうことがあります。結果的に、居抜きのメリットであるコスト削減効果が薄れてしまうケースも少なくありません。

内見の際には、自分のコンセプトがこのレイアウトで本当に実現できるのか、妥協できる点とできない点を明確にしながら、シビアに判断する必要があります。

設備の老朽化リスクがある

残された設備（リース物件でないか確認は必須）は、一見きれいに見えても、内部が劣化していたり、寿命が近かったりする可能性があります。

• 潜むリスク:
  • 突然の故障: 開業して間もなく、エアコンや冷蔵庫が故障してしまい、高額な修理費や買い替え費用が発生するケース。
  • 性能の低下: 見えない部分、例えば壁の中の水道管や床下の排水管が劣化しており、水漏れや詰まりを引き起こすリスク。
  • 隠れた不具合: 前のテナントが問題を隠したまま退去している可能性もゼロではありません。

これらのリスクを回避するためには、契約前に専門の施工業者に設備の詳細なチェックを依頼することが非常に重要です。設備の年式やメンテナンス履歴を確認し、必要であれば修繕費用の負担について家主や前のテナントと交渉することも検討しましょう。

前のお店の評判に左右されることがある

前の店舗が繁盛店だった場合はメリットになりますが、逆に評判が悪かったり、不衛生だったりした場合は、その悪いイメージを引き継いでしまうという深刻なリスクがあります。

• 負の遺産:
  • 「あの場所の店は、美味しくない」「サービスが悪い」といったネガティブな口コミが地域に残っていると、新しい店も同じように見られてしまい、オープン当初から客足が遠のく原因になります。
  • 前の店が食中毒などを起こしていた場合、そのイメージを払拭するのは非常に困難です。

出店を決める前に、インターネットの口コミサイトやSNSで前の店の評判を徹底的にリサーチすることが必須です。もし評判が悪い場合は、看板や外観を大きく変更して全く新しい店であることをアピールしたり、オープン時に大規模なキャンペーンを行って良いイメージを植え付けたりするなど、負のイメージを上書きするための入念な戦略が必要になります。

東京の店舗探しで知っておきたい開業知識

東京で店舗を構えるには、物件を見つけるスキルだけでなく、事業を始めるための資金や法律に関する知識も不可欠です。これらを並行して準備することで、スムーズな開業が実現します。

開業資金の目安と資金調達の方法

「開業に一体いくらかかるのか？」これは創業者にとって最大の関心事の一つです。開業資金は大きく「設備資金」と「運転資金」に分けられます。

• 設備資金（イニシャルコスト）: 開業するまでに必要となる一度きりの費用のことです。
  • 物件取得費: 保証金、礼金、仲介手数料、前払賃料など。東京の都心部では、これだけで数百万円になることも珍しくありません。一般的に賃料の10ヶ月分程度が目安とされます。
  • 内装工事費: スケルトン物件の場合は坪単価30万円～60万円以上、居抜き物件でも部分的な改装で数十万円～数百万円かかることがあります。
  • 厨房・設備機器費: 飲食店の場合、冷蔵庫、コンロ、シンク、空調など。新品で揃えると数百万円規模になります。
  • 什器・備品費: テーブル、椅子、レジ、食器、パソコンなど。
  • 広告宣伝費: ウェブサイト制作、チラシ、オープン告知など。
• 運転資金（ランニングコスト）: 開業後、事業が軌道に乗るまでの間、店を維持していくための費用です。売上が安定しない開業当初を乗り切るために非常に重要です。
  • 賃料・共益費
  • 人件費
  • 仕入れ費（原材料費）
  • 水道光熱費
  • 通信費、広告宣伝費など

最低でも運転資金の6ヶ月分を自己資金で用意しておくのが理想とされています。これにより、開業直後に売上が計画通りに伸びなくても、焦らずに経営を立て直す時間的な余裕が生まれます。

資金調達の方法
自己資金だけで全てを賄うのが難しい場合がほとんどです。主な資金調達方法には以下のようなものがあります。

1. 自己資金: 最も基本となる資金。調達額が多いほど、融資の審査で有利になります。
2. 親族・知人からの借入: 頼りになる選択肢ですが、関係性を損なわないよう、借用書をきちんと作成することが重要です。
3. 金融機関からの融資: 次に解説する公的な融資制度を活用するのが一般的です。

融資・助成金の活用

自己資金を補うための強力な味方が、国や自治体が提供する融資制度や助成金・補助金です。

• 日本政策金融公庫の「新創業融資制度」:
  • 政府系の金融機関である日本政策金融公庫が、新たに事業を始める人や事業開始後間もない人を対象に行っている融資制度です。
  • 特徴: 無担保・無保証人で利用できる点が最大のメリットです。民間金融機関に比べて金利も低めに設定されており、創業者にとって最も利用しやすい融資の一つと言えます。
  • ポイント: 融資を受けるためには、説得力のある事業計画書の提出が不可欠です。事業の将来性や返済能力をしっかりとアピールする必要があります。
  • 参照：日本政策金融公庫 公式サイト
• 制度融資（信用保証協会付き融資）:
  • 自治体、金融機関、信用保証協会が連携して提供する融資制度です。
  • 仕組み: 事業者が金融機関から融資を受ける際に、信用保証協会が公的な保証人となることで、融資を受けやすくする仕組みです。万が一返済できなくなった場合、信用保証協会が金融機関に代位弁済します（事業者の返済義務がなくなるわけではありません）。
  • 特徴: 自治体によっては利子の一部を補助してくれる「利子補給」などの優遇措置がある場合があります。手続きは、取引を希望する金融機関の窓口を通じて行います。
• 助成金・補助金:
  • 国や自治体が、特定の政策目的（創業促進、地域活性化など）のために、事業者に経費の一部を給付する制度です。
  • 特徴: 融資と異なり、原則として返済不要である点が最大のメリットです。
  • 例: 東京都では「創業助成事業」など、創業者を支援する様々な助成金が用意されています。対象となる経費（人件費、事務所等賃借料、広告費など）や助成率、上限額が定められています。
  • 注意点: 募集期間が限られており、申請には詳細な事業計画書や多数の書類が必要です。また、原則として後払い（事業実施後に報告書を提出し、審査を経て支払われる）であるため、開業資金そのものに充てることは難しい点に注意が必要です。
  • 参照：東京都産業労働局 TOKYO創業ステーション 公式サイト

これらの制度を活用するには、いずれも質の高い事業計画が求められます。地域の商工会議所や中小企業診断士などの専門家に相談しながら、準備を進めるのが良いでしょう。

業種ごとに必要な資格・許可

店舗を開業するには、業種に応じて様々な資格や行政への届出・許可が必要です。これを怠ると法律違反となり、営業停止などの重い処分を受ける可能性があります。

業種	必要な資格・許可・届出	申請・届出先	主なポイント
飲食店全般	・食品衛生責任者（資格） ・飲食店営業許可	保健所	各店舗に1名以上の食品衛生責任者の設置が必須。施設の構造や設備が基準を満たしているか、保健所の検査を受ける必要がある。
深夜（0時以降）に酒類を提供	・深夜酒類提供飲食店営業届出	警察署	飲食店営業許可に加え、深夜にお酒をメインで提供する場合に必要。住居専用地域などでは営業不可。
パン・菓子・惣菜等の製造販売	・菓子製造業許可 ・そうざい製造業許可など	保健所	店内で製造して販売する場合に必要。飲食店営業とは別に許可が必要な場合がある。
美容室・理容室	・美容師免許/理容師免許（国家資格） ・管理美容師/管理理容師（資格） ・美容所/理容所の開設届	保健所	施術者が資格を保有していることが大前提。従業員が2名以上の場合、管理者の設置が必要。施設の衛生基準などを満たす必要がある。
古着・中古品の販売	・古物商許可	警察署	中古品を仕入れて販売する場合に必要。盗品流通防止の観点から、営業所の管理者が審査される。
ペットショップ・トリミングサロン	・第一種動物取扱業登録	動物愛護相談センター（自治体による）	動物の愛護及び管理に関する法律に基づき、事業所ごとに動物取扱責任者の設置と登録が義務付けられている。

これらの許認可は、申請から取得までに数週間から1ヶ月以上かかる場合もあります。内装工事の設計段階から、必要な基準を満たしているかを行政窓口や専門家（行政書士など）に確認し、工事完了後すぐに申請できるよう、計画的に準備を進めることが重要です。

東京の店舗物件探しにおすすめのポータルサイト5選

東京の膨大な店舗物件情報の中から、効率的に理想の物件を見つけ出すためには、不動産ポータルサイトの活用が欠かせません。それぞれに特徴や強みがあるため、複数を使い分けるのがおすすめです。ここでは、代表的な5つのサイトを紹介します。

① アットホーム 店舗

特徴
「アットホーム」は、全国の不動産情報を網羅する、日本最大級の不動産情報サイトの一つです。その店舗物件専門のセクションが「アットホーム 店舗」です。最大の強みは、圧倒的な情報量と幅広いカバレッジにあります。

• 掲載件数の多さ: 東京23区はもちろん、都下や近県まで、非常に多くの物件情報が掲載されています。様々なエリアの相場観を掴んだり、思わぬ掘り出し物を見つけたりするのに役立ちます。
• 多様な業種に対応: 飲食店、物販、美容・医療、オフィス、倉庫まで、あらゆる業種の物件が検索可能です。「居抜き」「スケルトン」はもちろん、「飲食可」「重飲食可」「サロン向き」といった、業種に特化したこだわり条件で絞り込めるため、効率的な物件探しができます。
• 信頼性: 長年の運営実績と、全国の多くの不動産会社が加盟していることから、情報の信頼性が高いと言えます。

どんな人におすすめか

• これから物件探しを始める初心者: まずはアットホームで、自分の希望エリアや条件でどのような物件が、どのくらいの賃料で出ているのか、市場全体の動向を把握するのに最適です。
• 幅広い選択肢の中から比較検討したい人: 豊富な情報量の中から、じっくりと時間をかけて理想の物件を探したい人に向いています。

参照：アットホーム株式会社 公式サイト

② SUUMO（スーモ）テナント

特徴
リクルートが運営する「SUUMO」のテナント物件専門サイトです。住居探しの分野で培われた、洗練されたインターフェースと検索機能の使いやすさが、店舗探しにおいても大きなメリットとなります。

• 直感的な操作性: 地図上から物件を探したり、「〇〇駅から徒歩〇分以内」といった条件で絞り込んだりと、ユーザーがストレスなく使えるように設計されています。スマートフォンのアプリも充実しており、移動中など隙間時間での物件チェックに便利です。
• 豊富な写真と情報: 物件の外観や内装の写真が豊富に掲載されている傾向があり、オンライン上である程度の物件イメージを掴むことができます。パノラマ画像などで、より詳細な情報を確認できる物件もあります。
• 特集記事の充実: 「人気エリアの店舗特集」や「開業ノウハウ」など、物件情報以外のコンテンツも充実しており、情報収集に役立ちます。

どんな人におすすめか

• 視覚的な情報や使いやすさを重視する人: 豊富な写真や直感的なインターフェースで、効率よく物件の良し悪しを判断したい人におすすめです。
• スマートフォンを中心に物件探しをしたい人: アプリの操作性が高く、手軽に最新情報をチェックしたい人に向いています。

参照：株式会社リクルート SUUMO 公式サイト

③ 店舗そのままオークション

特徴
その名の通り、居抜き物件に特化し、かつ「オークション形式」で造作（内装・設備）を売買するというユニークな仕組みを持つサイトです。退店する側と出店する側を直接マッチングすることで、双方にメリットのある取引を目指しています。

• オークション形式: 造作の価格が出店希望者の入札によって決まります。需要の高い人気物件は価格が上がる可能性がありますが、逆に人気のない物件は格安で手に入れられるチャンスもあります。透明性の高い価格決定プロセスが特徴です。
• コスト削減効果: 退店者は、通常なら費用をかけて解体・撤去するはずの内装・設備を売却でき、原状回復費用を削減できます。出店者は、市場価格よりも安く設備一式を手に入れられる可能性があり、初期費用を大幅に抑えることができます。
• 専門スタッフのサポート: 物件探しから、内見の調整、契約交渉、造作の売買契約まで、専門のスタッフが間に入ってサポートしてくれます。居抜き物件の取引に不慣れな人でも安心して進めることができます。

どんな人におすすめか

• とにかく初期費用を抑えて開業したい人: 居抜き物件に絞って探しており、少しでも安く優良な設備を手に入れたい創業者に最適です。
• 交渉や価格決定のプロセスに透明性を求める人: オークションという公平な仕組みで物件を決めたい人に向いています。

参照：株式会社M&Aオークション 店舗そのままオークション 公式サイト

④ 居抜き市場

特徴
こちらも居抜き物件に特化した専門サイトで、特に飲食店物件の情報に強みを持っています。豊富な物件数と、居抜き取引に関する深いノウハウが魅力です。

• 豊富な居抜き物件情報: 東京を中心に、飲食店をはじめとする多数の居抜き物件情報が集まっています。「非公開物件」も多く扱っており、サイトに登録することで、一般には出回らない優良物件の情報を得られる可能性があります。
• 専門的なコンサルティング: 物件を紹介するだけでなく、事業計画の相談、資金調達のアドバイス、内装業者の紹介など、開業に関わる様々なプロセスをサポートしてくれます。
• 詳細な物件レポート: 物件ごとの詳細なレポートには、厨房機器のリストやレイアウト図、周辺の商圏データなどが含まれており、より深く物件を検討するための情報が充実しています。

どんな人におすすめか

• 飲食店での独立開業を目指す人: 飲食店の居抜き物件を探しているなら、まずチェックすべきサイトの一つです。
• 物件探しだけでなく、開業全体のサポートを求める人: 専門家のアドバイスを受けながら、安心して開業準備を進めたい人に適しています。

参照：株式会社シンクロ・フード 居抜き市場 公式サイト

⑤ テナントショップ

特徴
株式会社ネクストリンクが運営する、貸店舗・貸事務所専門の不動産ポータルサイトです。全国をカバーしていますが、特に首都圏の物件情報が充実しています。シンプルで分かりやすいサイト構成が特徴です。

• 業種・条件での検索性: 「重飲食」「軽飲食」「美容室・サロン」といった業種別の検索はもちろん、「1階路面」「デザイナーズ」「駐車場付き」など、多岐にわたるこだわり条件での絞り込みが可能です。
• エリア特化の強み: エリアに精通した不動産会社が情報を掲載しているため、地域ごとの細かな情報や特性に基づいた物件探しがしやすいです。
• 新着物件情報: 新着物件が分かりやすく表示されるため、情報の鮮度が重要な店舗物件探しにおいて、ライバルに先んじてアクションを起こすきっかけになります。

どんな人におすすめか

• 特定の業種や細かい条件で物件を探したい人: 自分の希望する条件が明確に決まっており、ピンポイントで物件を探したい人に向いています。
• 地域の情報に詳しい不動産会社と繋がりたい人: ポータルサイトをきっかけに、そのエリアに強い不動産会社とコンタクトを取りたいと考えている人にも有効です。

参照：株式会社ネクストリンク テナントショップ 公式サイト

東京の店舗物件に関するよくある質問

ここまで東京での店舗探しについて詳しく解説してきましたが、最後に、特に多くの方が抱く疑問についてQ&A形式でお答えします。

東京で一番賃料が高いエリアはどこですか？

結論から言うと、一般的に東京で最も賃料が高いとされるエリアは「中央区銀座」です。

特に、銀座の中央通りや晴海通りといったメインストリートに面した1階の路面店は、日本の商業地の中で最高峰の賃料水準を誇ります。坪単価で10万円を超えることは珍しくなく、物件によっては20万円以上に達することもあります。

次いで、大手企業の本社が集まる「千代田区丸の内」、世界的なターミナル駅を持つ「新宿区新宿」や「渋谷区渋谷」、ハイブランドが軒を連ねる「渋谷区表参道」などが、非常に高い賃料水準のエリアとして挙げられます。

これらのエリアの賃料が高い理由は、圧倒的な知名度とブランド力、そして昼夜を問わない膨大な通行量にあります。ここで店舗を構えることは、高い集客力が見込める一方で、それ自体が企業のステータスとなり、強力な広告宣伝効果を持つからです。ただし、これらのエリアでも一本路地に入ったり、ビルの空中階や地下になったりすると賃料は下がります。重要なのは、自社の事業計画と予算に見合ったエリアと立地を冷静に選ぶことです。

開業までにどのくらいの期間がかかりますか？

開業までの期間は、物件のタイプ（居抜きかスケルトンか）や事業の規模、準備の進め方によって大きく異なりますが、一般的には物件探しを開始してからオープンまで、おおむね6ヶ月から1年程度を見込んでおくのが現実的です。

以下に、大まかな期間の内訳を示します。

1. 事業計画策定・エリア選定（1～2ヶ月）: コンセプトを固め、事業計画書を作成し、出店エリアを絞り込む期間です。
2. 物件探し・内見（1～3ヶ月）: 理想の物件に出会うまで、複数の物件情報を収集し、内見を重ねます。人気のエリアでは、良い物件がなかなか出てこないこともあります。
3. 申し込み・審査・契約（2週間～1ヶ月）: 物件を決めてから、入居審査を経て賃貸借契約を結ぶまでの期間です。
4. 設計・内装工事（1～4ヶ月）:
   • 居抜き物件の場合: 軽微な改装であれば1ヶ月程度で完了することもあります。
   • スケルトン物件の場合: 設計に1ヶ月、施工に2～3ヶ月以上かかることも珍しくありません。この期間が、全体のスケジュールを最も左右します。
5. 許認可申請・各種準備（1ヶ月～）: 内装工事と並行して、保健所や警察署への許認可申請、スタッフの採用、仕入れ先の確保、広告宣伝などを行います。

特に初めて開業する場合、予想外のトラブルや手続きの遅れが発生することも考慮し、スケジュールには余裕を持たせておくことが肝心です。居抜き物件を選べば、工事期間を大幅に短縮し、トータルの期間を3～6ヶ月程度に抑えることも可能です。

個人でも店舗を借りることはできますか？

はい、結論として個人（個人事業主）でも店舗を借りることは可能です。

ただし、法人契約に比べて、入居審査がやや厳しくなる傾向があることは事実です。貸主（家主）の立場からすると、社会的な信用度や倒産リスクの観点から、法人よりも個人の方が不安定だと見なされることがあるためです。

個人で審査を通過するためのポイントは以下の通りです。

• 充実した事業計画書を提出する: なぜこの事業をやりたいのか、どのように収益を上げて家賃を支払っていくのか、事業の将来性や店主の熱意を具体的に示すことが最も重要です。これが、個人の信用を補う最大の武器となります。
• 十分な自己資金を証明する: 開業資金と運転資金が潤沢にあることを示す預金通帳のコピーなどを提示することで、支払い能力への信頼性が高まります。
• 信頼性の高い連帯保証人を立てる: 親族などで、安定した収入のある人に連帯保証人になってもらうことが求められるケースがほとんどです。保証人の収入証明などの提出が必要になります。
• 誠実で丁寧な対応を心がける: 不動産会社の担当者や家主との面談の機会があれば、誠実な人柄をアピールすることも、意外と重要な審査のポイントになります。

近年は、保証会社を利用することが契約の条件となっている物件も多く、その場合は保証会社の審査を通過することが必須となります。いずれにせよ、しっかりとした事業計画と資金計画があれば、個人であることが理由で契約できないということはありません。自信を持って準備を進めましょう。

まとめ

東京での店舗開業は、大きな可能性を秘めた魅力的な挑戦です。しかし、その競争の激しさとコストの高さから、成功を収めるためには入念な準備と戦略が不可欠となります。本記事では、その成功への道のりを具体的にサポートするため、東京の店舗物件探しに関するあらゆる情報を網羅的に解説してきました。

まず、「基礎知識」として東京の店舗市場が持つ高い賃料水準、多様なエリア特性、そして激しい競争という特徴を理解することから始めました。また、初期費用や開業スピードを大きく左右する「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いを明確にすることは、最初の重要な選択肢となります。

次に、事業計画の根幹となる「賃料相場」について、東京全体と23区のランキングを具体的な数値で示し、現実的な予算感を掴むための情報を提供しました。さらに、銀座、新宿、渋谷、池袋といった「人気エリア別」に、その街の特性、ターゲット層、そして向いている業態を詳しく分析し、自社のコンセプトに最適な場所を見つけるための指針を示しました。

そして最も実践的なパートとして、「理想の店舗物件を見つけるための探し方7ステップ」では、コンセプトの確立から事業計画の策定、エリア選定、情報収集、内見、契約、そして開業準備まで、一連の流れを具体的に解説しました。同時に、立地、設備、契約条件の観点から「物件選びで失敗しないためのチェックポイント」を提示し、後悔のない物件選びをサポートしました。

居抜き物件のメリット・デメリット、開業資金や融資・助成金といった開業知識、そして具体的なポータルサイトの活用法まで、開業希望者が直面するであろうあらゆる疑問や課題に対応することを目指しました。

東京での店舗探しは、決して簡単な道のりではありません。しかし、この記事で解説したポイントを一つ一つ着実に実行していくことで、失敗のリスクを最小限に抑え、成功の確率を格段に高めることができます。

最も重要なのは、情熱だけで突っ走るのではなく、客観的なデータと緻密な計画に基づいて行動することです。あなたの夢の城となるべき理想の店舗物件を見つけ出し、東京という魅力的な市場で、あなたのビジネスが大きく花開くことを心から願っています。まずは、あなたの熱い想いを具体的な事業計画書に落とし込むことから始めてみましょう。