大阪は、西日本を代表する経済と文化の中心地であり、数多くの企業が本社や拠点を構える一大ビジネス都市です。特に近年は、2025年の大阪・関西万博開催やうめきた2期地区開発プロジェクトなど、大規模な都市開発が進行しており、ビジネスハブとしての魅力がさらに高まっています。

このような状況の中、大阪でオフィスの移転や新規開設を検討する企業にとって、「賃料相場」は最も重要な関心事の一つでしょう。自社の事業規模や成長戦略に適したオフィスを、適正なコストで確保することは、経営の安定と発展に直結します。しかし、一口に「大阪」と言っても、梅田、淀屋橋、本町、心斎橋、新大阪など、エリアごとにその特徴や賃料水準は大きく異なります。

この記事では、大阪のオフィスビル賃料に関するあらゆる情報を網羅的に解説します。2024年最新の市場動向から、主要ビジネスエリア別の詳細な賃料相場と特徴、契約時に必要な初期費用、賃料を抑えるための具体的なコツ、オフィス探しのステップ、そして契約前の注意点まで、専門的かつ分かりやすく掘り下げていきます。

本記事を読むことで、貴社に最適なオフィス戦略を立てるための、確かな知識と判断材料を得ることができます。 これから大阪でオフィス探しを始める方はもちろん、既存のオフィスの見直しを検討している方にも、必ず役立つ情報が満載です。

大阪のオフィス市場の最新動向【2024年版】

大阪のオフィス市場は、常に変化しています。賃料を検討する上で、まずは現在の市場がどのような状況にあるのか、マクロな視点で把握することが不可欠です。ここでは、最新のデータを基に「空室率」「平均賃料」「新規供給」という3つの視点から、2024年現在の大阪オフィス市場の動向を詳しく解説します。

空室率の動向

オフィスの「空室率」は、市場の需給バランスを示す最も重要な指標の一つです。空室率が低い（物件が少ない）と貸主側が有利な「貸主市場」となり、賃料は上昇しやすくなります。逆に、空室率が高い（空き物件が多い）と借主側が有利な「借主市場」となり、賃料交渉がしやすくなる傾向があります。

事業用不動産サービス大手のCBREが発表した2024年第1四半期の調査によると、大阪オールグレードの空室率は3.6%で、前期（2023年第4四半期）から0.5ポイント低下しました。また、三幸エステート株式会社の調査（2024年4月度）でも、大阪ビジネス地区の空室率は4.51%と、前月比で0.13ポイント低下しており、市場に空室が減少している傾向が見られます。
（参照：CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー 2024年第1四半期」、三幸エステート株式会社「2024年4月度 大阪市オフィスマーケットデータ」）

この空室率低下の背景には、いくつかの要因が考えられます。
第一に、企業活動の活発化に伴うオフィス需要の回復です。新型コロナウイルス感染症の5類移行後、経済活動が正常化に向かう中で、業績が好調な企業を中心に増床移転や拠点拡充の動きが再び活発になっています。特に、利便性やビルスペックの高いAクラスビルへの移転需要は根強く、これが市場全体の空室率を押し下げる一因となっています。

第二に、働き方の多様化とオフィス回帰の動きです。一時期はリモートワークへの完全移行も叫ばれましたが、現在では多くの企業が「出社とリモートワークを組み合わせたハイブリッドワーク」を採用しています。これにより、コミュニケーションの活性化や企業文化の醸成を目的として、社員が自然と集まりたくなるような質の高いオフィス環境への投資を重視する企業が増えています。結果として、オフィスを完全に解約するのではなく、より機能的で快適な空間へと移転する「質の向上を目的とした移転」が需要を下支えしています。

ただし、エリアやビルのグレードによって状況は異なります。梅田や淀屋橋といった中心部の高スペックビルでは空室が少ない一方、中心部から少し離れたエリアや築年数の古いビルでは、依然として空室が目立つケースもあります。市場全体としては空室が減少傾向にあるものの、選択肢が全くないわけではなく、自社の条件に合う物件を丁寧に見極めることが重要と言えるでしょう。

平均賃料の推移

平均賃料の動向は、オフィスを借りる際のコストを直接左右する重要な指標です。大阪のオフィス賃料は、空室率の低下を受けて緩やかな上昇傾向にあります。

前述のCBREの調査によると、2024年第1四半期の大阪オールグレードの想定成約賃料は1坪あたり18,920円となり、前期比で0.8%の上昇、前年同期比では2.9%の上昇を記録しました。これは7四半期連続の上昇であり、賃料の底堅さを示しています。
（参照：CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー 2024年第1四半期」）

賃料上昇の主な牽引役は、やはり新築および高スペックのAクラスビルです。これらのビルは、耐震性、環境性能（SDGsへの配慮）、先進的な設備、そしてステータス性の高さから、多くの企業の移転先として人気を集めています。貸主側も強気の賃料設定を維持しており、これが市場全体の平均賃料を押し上げています。

一方で、築年数が経過したBクラス以下のビルでは、賃料は横ばいか、微増に留まるケースが多く見られます。これらのビルは、Aクラスビルとの競争に打ち勝つため、賃料を据え置いたり、リノベーションによって付加価値を高めたりするなどの努力をしています。

この状況は、オフィスを探す企業にとって二つの側面を持ちます。一つは、人気の高い優良物件を確保するためには、ある程度のコスト増を覚悟する必要があるということです。もう一つは、エリアやビルのグレード、築年数などの条件を少し広げることで、比較的リーズナブルな賃料で契約できる可能性も残されているということです。自社の事業にとって何が最も重要か（立地、ビルグレード、コストなど）という優先順位を明確にすることが、賢いオフィス選びの鍵となります。

今後の新規供給予定と市場予測

今後の大阪オフィス市場を占う上で、新規供給の動向は極めて重要です。大規模なオフィスビルが竣工すると、市場に大量のフロアが供給され、一時的に空室率が上昇し、賃料に下落圧力がかかる可能性があります。

大阪では、現在いくつかの大規模な再開発プロジェクトが進行中です。その中でも市場に最も大きなインパクトを与えると見られているのが、「うめきた2期地区開発プロジェクト（グラングリーン大阪）」です。2024年9月には先行まちびらきが予定されており、オフィス、商業施設、ホテル、公園などが一体となった新たな街が誕生します。このプロジェクトで供給されるオフィス面積は非常に大きく、多くの企業の関心を集めています。

このほかにも、淀屋橋や本町エリアなどで複数のビル開発計画が進行中です。これらの新規供給は、短期的には市場の需給バランスを緩ませる要因となり得ます。特に、新築ビルへの移転に伴って発生する「二次空室（移転元ビルが空室になること）」が増加し、既存ビルの空室率が一時的に上昇する可能性も指摘されています。

しかし、中長期的な視点で見れば、これらの新規供給は大阪の都市としての魅力を高め、新たな企業を呼び込む呼び水となります。最新鋭のオフィス環境が整備されることで、国内外の有力企業が大阪に新たな拠点を設ける動きが加速し、結果的にオフィス需要全体が拡大することが期待されます。

また、2025年の大阪・関西万博や、その後のIR（統合型リゾート）誘致計画は、大阪経済全体に大きなプラス効果をもたらすと予測されています。これらのビッグイベントは、関連産業の活性化を通じてオフィス需要を刺激し、市場の安定的な成長を支えるでしょう。

結論として、今後の大阪オフィス市場は、短期的には新規供給による需給緩和の局面も予想されるものの、中長期的には経済成長と都市開発に支えられ、底堅く推移すると見られています。企業にとっては、市場の動向を注視しつつ、自社の成長フェーズに合わせた最適なタイミングでオフィス移転を実行する戦略的な視点が求められます。

大阪の主要ビジネスエリア別｜賃料相場と特徴

大阪のオフィス市場は、エリアごとに全く異なる顔を持っています。交通の便、集積する企業の業種、街の雰囲気、そして何より賃料相場が大きく異なります。ここでは、大阪の主要な5つのビジネスエリアを取り上げ、それぞれの特徴と賃料相場を詳しく解説します。自社のビジネススタイルや求める環境に最も適したエリアを見つけるための参考にしてください。

エリア名	坪あたりの賃料相場（共益費込）	主な特徴	こんな企業におすすめ
梅田・大阪駅エリア	20,000円～35,000円	大阪最大のビジネス・商業集積地。交通の要衝で、大規模・高グレードビルが多い。	大企業の本社・支社、金融機関、IT企業、士業、ブランドイメージを重視する企業
淀屋橋・北浜・中之島	15,000円～25,000円	伝統的なオフィス街。金融・製薬・法曹関係が集積。落ち着いた雰囲気。	金融機関、保険会社、製薬会社、法律事務所、会計事務所、信頼性を重視する企業
本町・船場エリア	12,000円～20,000円	繊維問屋街から発展したビジネス街。中小規模のビルが多く、コストパフォーマンスが高い。	中小企業、ベンチャー・スタートアップ、卸売業、商社、コストを重視する企業
心斎橋・なんばエリア	13,000円～22,000円	商業・エンターテイメントの中心地。近年IT・クリエイティブ系の集積が進む。	IT・Webサービス企業、クリエイティブ・デザイン会社、アパレル、インバウンド関連企業
新大阪エリア	14,000円～23,000円	新幹線の玄関口。全国展開する企業の西日本拠点として人気。	全国に拠点を持つ企業の支社・営業所、研修施設、出張が多い企業

※上記の賃料相場は、ビルのグレードや築年数、駅からの距離によって変動します。あくまで目安としてご参照ください。

梅田・大阪駅エリア

梅田・大阪駅エリアは、JR、阪急、阪神、Osaka Metroなど多数の路線が乗り入れる西日本最大のターミナルであり、名実ともに関西のビジネスと商業の中心地です。グランフロント大阪や梅田スカイビルに代表されるような、大規模でグレードの高いオフィスビルが林立しており、企業のブランドイメージ向上に直結する高いステータス性を誇ります。

賃料相場は1坪あたり20,000円～35,000円程度と、大阪で最も高い水準にありますが、その価値に見合うだけの圧倒的な利便性とビジネス環境が整っています。大手企業の本社や関西支社、金融機関、IT企業のほか、コンサルティングファームや大手法律事務所なども数多く拠点を構えています。

このエリアの最大の魅力は、その卓越した交通アクセスです。関西圏のあらゆる場所からアクセスしやすく、従業員の通勤はもちろん、クライアントの来訪にも非常に便利です。また、駅周辺には百貨店や大型商業施設、ホテル、飲食店が豊富に揃っており、ビジネスランチや会食、アフターファイブの選択肢にも事欠きません。

現在進行中の「うめきた2期地区開発プロジェクト」により、このエリアの価値はさらに高まることが予想されます。最先端のビジネス環境と高い利便性を求める企業、そして企業の顔となるオフィスを構えたいと考える企業にとって、梅田・大阪駅エリアは最高の選択肢と言えるでしょう。

淀屋橋・北浜・中之島エリア

梅田の喧騒から少し南に下った淀屋橋・北浜・中之島エリアは、大阪の伝統的な金融・行政の中心地として知られています。大阪市役所や日本銀行大阪支店が立地し、周辺にはメガバンクや証券会社、保険会社などの金融機関、大手製薬会社の本社などが集積しています。

このエリアの特徴は、歴史と風格が感じられる落ち着いた街並みです。大阪取引所や大阪倶楽部、大阪市中央公会堂といった近代建築が点在し、知的で洗練された雰囲気を醸し出しています。中之島公園の豊かな緑や水辺の景観も、このエリアならではの魅力です。

賃料相場は1坪あたり15,000円～25,000円程度と、梅田に次ぐ高水準ですが、格式と信頼性が求められるビジネスには最適な環境です。法律事務所や会計事務所、特許事務所といった士業の事務所も非常に多く、関連業種との連携が取りやすいというメリットもあります。

交通アクセスは、Osaka Metro御堂筋線の淀屋橋駅や京阪本線の淀屋橋駅・北浜駅が中心となり、梅田やなんばへのアクセスも良好です。近年では、中之島フェスティバルタワーのような最新鋭の設備を備えた超高層ビルも誕生しており、伝統と革新が共存するエリアとして進化を続けています。企業の信頼性や安定感を重視するなら、このエリアは非常に有力な候補となるでしょう。

本町・船場エリア

本町・船場エリアは、淀屋橋と心斎橋の中間に位置し、古くから繊維問屋街として栄えてきた大阪の商業の中心地です。現在も伊藤忠商事や丸紅といった大手商社が拠点を構える一方、中小規模のビルが数多く存在し、コストパフォーマンスの高さから幅広い業種の企業に人気のエリアとなっています。

賃料相場は1坪あたり12,000円～20,000円程度と、梅田や淀屋橋に比べて比較的リーズナブルです。そのため、コストを抑えつつもビジネスに必要な利便性を確保したい中小企業や、成長途上のベンチャー・スタートアップ企業にとって魅力的な選択肢となります。

このエリアの強みは、大阪のビジネスエリアを縦断するOsaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線の3路線が交差する本町駅を中心とした、優れた交通ネットワークです。市内各所への移動がスムーズで、営業活動の拠点としても非常に機能的です。

街並みは、オフィスビルと昔ながらの問屋街が混在し、活気にあふれています。周辺にはビジネスパーソン向けの飲食店が多く、ランチの選択肢も豊富です。近年では、古いビルをリノベーションしたお洒落なオフィスも増えており、新しい働き方を求める企業からの注目も集まっています。実利を重視し、フットワークの軽さを活かしたビジネスを展開したい企業に最適なエリアと言えます。

心斎橋・なんばエリア

心斎橋・なんばエリアは、大阪ミナミを代表する商業・観光・エンターテイメントの一大拠点です。心斎橋筋商店街や道頓堀、アメリカ村など、常に多くの人で賑わっており、最新のトレンドやカルチャーが生まれる場所として知られています。

従来は小売業や飲食業のイメージが強いエリアでしたが、近年はIT・Webサービス、ゲーム、クリエイティブ、アパレルといった業種の企業の集積が急速に進んでいます。

賃料相場は1坪あたり13,000円～22,000円程度。このエリアの魅力は、若者や外国人観光客が多く集まる活気と、クリエイティブな刺激に満ちた環境です。新しいアイデアや人材を求める企業にとって、このダイナミックな雰囲気は大きなメリットとなるでしょう。なんば駅は南海電鉄のターミナルでもあり、関西国際空港へのアクセスが非常に良いため、インバウンド関連ビジネスや海外との取引が多い企業にも適しています。

「なんばスカイオ」のような駅直結の最新オフィスビルも登場し、ビジネス拠点としての機能性も向上しています。BtoCビジネスを展開する企業や、クリエイティビティを重視するカルチャーを持つ企業にとって、心斎橋・なんばエリアは他にはない魅力を持つ場所です。

新大阪エリア

新大阪エリアは、その名の通り東海道・山陽新幹線の停車駅である新大阪駅を中心としたエリアです。日本の大動脈である新幹線へのアクセスが抜群であることから、全国に事業展開する企業の西日本の拠点として絶大な人気を誇ります。

このエリアにオフィスを構える企業の多くは、東京や名古屋、福岡などに本社を置く企業の支社や営業所です。出張者が新幹線を降りてすぐにオフィスにアクセスできるため、移動にかかる時間とコストを大幅に削減できます。

賃料相場は1坪あたり14,000円～23,000円程度。オフィスビルは駅周辺に集中しており、比較的大型で機能的なビルが多いのが特徴です。また、企業の研修施設やカンファレンスセンターとしても頻繁に利用されています。

梅田や本町といった中心的なビジネス街とは少し雰囲気が異なりますが、その機能性は特筆すべきものがあります。全国を舞台に活動する企業の戦略的拠点として、また、広域からのアクセスを最優先事項とする企業にとって、新大阪エリアは他に代えがたい選択肢となります。頻繁な出張や、他拠点との連携がビジネスの要となる企業は、ぜひ検討すべきエリアです。

大阪でオフィスを借りる際に必要な初期費用一覧

オフィスの移転や新規開設には、月々の賃料以外にもまとまった初期費用が必要です。予算計画を正確に立てるためには、どのような費用が、どのくらいかかるのかを事前に把握しておくことが極めて重要です。ここでは、大阪でオフィスを借りる際に一般的に必要となる初期費用について、その内容と相場を詳しく解説します。

費用項目	内容	相場の目安
賃料・共益費	契約開始月の賃料・共益費（日割＋翌月分）	月額賃料の1～2ヶ月分
保証金（敷金）	賃料滞納や原状回復費用のための担保金	月額賃料の6～12ヶ月分
礼金	貸主への謝礼金。返還されない費用。	月額賃料の0～2ヶ月分
仲介手数料	不動産仲介会社に支払う手数料	月額賃料の1ヶ月分 ＋ 消費税
火災保険料	万一の火災に備える保険。加入が義務の場合が多い。	2年間で15,000円～30,000円程度
内装・原状回復工事費	入居時の内装工事や退去時の原状回復にかかる費用	数十万円～数百万円以上（規模による）

初期費用の総額は、一般的に月額賃料の8ヶ月分から15ヶ月分程度が目安となります。例えば、月額賃料50万円のオフィスを借りる場合、400万円から750万円程度の初期費用が必要になる計算です。

賃料・共益費

契約時に、入居月の賃料（日割り計算）と翌月分の賃料を前払いで支払うのが一般的です。これを「前家賃」と呼びます。共益費（管理費）も同様に支払います。共益費は、ビルの共用部分（廊下、エレベーター、トイレなど）の清掃、維持管理、警備、光熱費などに充てられる費用です。賃料と合わせて毎月支払うランニングコストですが、初期費用としても計上しておく必要があります。

保証金（敷金）

保証金は、オフィス賃貸における初期費用の中で最も大きな割合を占める費用です。これは、賃料の滞納や、借主の過失による建物の損傷、退去時の原状回復費用などに備えて、貸主に預けておく担保金です。住居用の賃貸で言う「敷金」に相当します。

大阪のオフィスビルの保証金相場は、月額賃料の6ヶ月分から12ヶ月分と、住居に比べてかなり高額です。特に、新築やグレードの高いビルほど高くなる傾向があります。この保証金は、契約終了後に原状回復費用や未払い金などを差し引いた上で返還されますが、「償却」という特約が付いている場合があるため注意が必要です。

償却とは、契約期間に関わらず、解約時に保証金の中から一定割合（例：10%～20%）が無条件で差し引かれるという取り決めです。契約書に「保証金の償却：年2%」や「解約時償却：保証金の10%」といった記載がないか、必ず確認しましょう。

礼金

礼金は、契約時に貸主に対して支払う謝礼金です。保証金とは異なり、一度支払うと返還されることはありません。

大阪のオフィス賃貸における礼金の相場は、月額賃料の0ヶ月分から2ヶ月分が一般的です。以前は1〜2ヶ月分が主流でしたが、近年は競争力を高めるために「礼金ゼロ」の物件も増えてきています。礼金の有無は初期費用を大きく左右するため、物件探しの際の重要な比較ポイントの一つとなります。

仲介手数料

仲介手数料は、物件の紹介や契約手続きのサポートをしてくれた不動産仲介会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、上限は「賃料の1ヶ月分 ＋ 消費税」と定められています。

この手数料は、契約が成立して初めて発生する費用です。物件探しや内覧の段階では費用はかかりません。信頼できる仲介会社は、専門的な知見から自社に合った物件を提案し、貸主との条件交渉も代行してくれるため、その対価として必要な費用と考えるのが良いでしょう。

火災保険料

オフィスを借りる際には、火災や水漏れなどの万一の事故に備えて、火災保険（借家人賠償責任保険を含む）への加入が賃貸借契約の条件として義務付けられていることがほとんどです。保険料は、オフィスの面積や構造、補償内容によって異なりますが、2年契約で15,000円から30,000円程度が一般的な目安です。これは比較的少額ですが、忘れずに予算に組み込んでおく必要があります。

内装・原状回復工事費

賃料や保証金とは別に、大きな費用がかかる可能性があるのが内装工事費と原状回復工事費です。

• 内装工事費: 借りたオフィス空間を自社の仕様に合わせて使いやすくするための工事費用です。間仕切り壁の設置、電源やLAN配線の増設、床材の変更、エントランスのデザインなどが含まれます。工事の規模や内容によって費用は大きく変動し、数十万円から数百万円以上かかることも珍しくありません。
• 原状回復工事費: 退去時に、オフィスを「入居時の状態に戻す」ための工事費用です。これは、契約書で定められた借主の義務であり、トラブルの原因になりやすい項目の一つです。どこまでが原状回復の範囲なのか、契約時に「原状回復ガイドライン」や特約事項をしっかり確認しておくことが重要です。この費用は、入居時に預けた保証金から差し引かれるのが一般的ですが、工事費用が保証金を上回った場合は、追加で請求されることもあります。

これらの工事費用は、物件の状態や契約内容によって大きく異なるため、事前に複数の工事業者から見積もりを取ることを強く推奨します。

大阪でオフィスの賃料を安く抑える5つのコツ

大阪でオフィスを構えるにあたり、賃料は経営における最大の固定費の一つです。このコストをいかに適正な水準に抑えるかは、企業の収益性に直結する重要な課題です。ここでは、オフィスの質を大きく損なうことなく、賃料を効果的に安く抑えるための5つの実践的なコツを紹介します。

① エリアや駅からの距離を見直す

オフィス選びにおいて、立地は非常に重要な要素ですが、こだわりが強すぎるとコスト高の要因になります。賃料を抑える最も効果的な方法の一つが、希望エリアや駅からの距離の条件を少しだけ見直すことです。

例えば、坪単価が最も高い「梅田」エリアに固執せず、隣接する「福島」や「中津」、あるいは地下鉄で一駅移動した「西梅田」や「東梅田」周辺まで範囲を広げるだけで、同等品質のビルがよりリーズナブルな賃料で見つかることがあります。同様に、「本町」が希望であれば、隣の「堺筋本町」や「阿波座」も検討対象に入れると良いでしょう。

また、「最寄り駅から徒歩5分以内」という条件を「徒歩10分以内」に緩和するだけでも、選択肢は格段に広がり、賃料も安くなる傾向があります。徒歩5分と10分では、従業員の通勤負担や来客時の利便性に大きな差がないと感じる場合も少なくありません。自社のビジネススタイル（来客の頻度、従業員の通勤手段など）を考慮し、本当に「駅徒歩5分」が必要不可欠なのかを再検討してみる価値は十分にあります。この少しの妥協が、月々数万円、年間では数十万円のコスト削減に繋がる可能性があります。

② 築年数やビルのグレード条件を緩める

新築でガラス張りの、いわゆる「Aグレード」や「Sグレード」と呼ばれる高スペックビルは魅力的ですが、当然ながら賃料は最高水準です。もし、企業のブランドイメージよりもコスト効率を重視するのであれば、築年数やビルのグレードに関する条件を緩めることを検討しましょう。

築年数が20年、30年と経過しているビルでも、適切なメンテナンスやリノベーションが施されていれば、快適なオフィス環境を維持している物件は数多く存在します。 特に、エントランスやトイレ、空調設備などがリニューアルされているビルは狙い目です。外観はレトロでも、内装は現代のニーズに合わせて綺麗に改装されているケースも少なくありません。

また、ビルのグレードについても、必ずしも最新鋭である必要はないかもしれません。24時間利用可能か、個別空調か、機械警備の有無など、自社の働き方に本当に必要な設備・仕様を見極めることが重要です。オーバースペックなビルを高い賃料で借りるよりも、自社のニーズに合致したBグレードやCグレードのビルを選ぶ方が、はるかに賢明な投資と言えます。内覧の際には、新旧だけでなく、管理状態の良し悪しを自分の目でしっかりと確認しましょう。

③ フリーレント付き物件を選ぶ

フリーレントとは、入居後、一定期間（通常1ヶ月～6ヶ月程度）の賃料が無料になる契約特典のことです。例えば「フリーレント3ヶ月」の物件であれば、入居から3ヶ月間の賃料支払いが免除されます。

このフリーレントの最大のメリットは、移転にかかる初期費用を大幅に削減できることです。オフィスの移転には、前述の通り保証金や仲介手数料、内装工事費など多額の費用がかかります。フリーレント期間があれば、その間の賃料負担がなくなるため、キャッシュフローに大きな余裕が生まれます。浮いた資金を事業投資や他の必要経費に充当することも可能です。

フリーレントは、空室期間が長引いているビルや、新規供給が多いエリアのビルで、貸主がテナントを早期に確保するために提供することが多いです. 物件情報に「フリーレント付き」と記載がなくても、交渉次第で付けてもらえる可能性もあります。特に、借主市場の状況下では有力な交渉カードとなり得ます。希望する物件が見つかったら、仲介会社を通じて「フリーレントを付けてもらえないか」と打診してみることをお勧めします。

④ 居抜き・セットアップオフィスを検討する

通常、オフィスを借りる際は「スケルトン（何もない空の状態）」で引き渡され、そこから自社で内装工事を行うため、多額の費用と時間がかかります。この課題を解決するのが「居抜きオフィス」と「セットアップオフィス」です。

• 居抜きオフィス: 前のテナントが使用していた内装や什器（机、椅子、パーテーションなど）を、そのまま引き継いで入居できる物件です。内装工事費や什器購入費を劇的に削減できるのが最大のメリットです。退去時の原状回復義務が免除または軽減されるケースもあります。ただし、レイアウトの自由度が低く、前の企業のイメージが残ってしまうというデメリットもあります。
• セットアップオフィス: ビルのオーナー側が、あらかじめ現代的なオフィスデザインの内装（会議室、受付、カフェスペースなど）を施した状態で貸し出す物件です。借主は基本的な什器を持ち込むだけで、すぐに入居できます。デザイン性が高く、初期費用と入居までの時間を大幅に削減できる点が魅力です。

これらのオフィスは、特に設立間もないスタートアップ企業や、急な増員で早急にオフィスが必要な企業、移転コストを極力抑えたい企業にとって非常に有効な選択肢です。通常の賃貸物件と並行して、これらのタイプのオフィスも探してみることで、思わぬ好条件の物件に出会えるかもしれません。

⑤ 必要な面積を再検討する

最後に、最も根本的なコスト削減策として、「本当に必要なオフィスの面積」を再検討することが挙げられます。特に、リモートワークやハイブリッドワークが定着した現代においては、従業員全員が毎日出社することを前提とした広い面積は不要になっているケースも少なくありません。

まずは、従業員の出社率や今後の採用計画を基に、オフィスの利用実態を正確に把握しましょう。フリーアドレス制を導入したり、Web会議用の個室ブースを設置したりすることで、一人当たりの必要面積を効率化することも可能です。一般的に、オフィスの一人当たりの面積は2坪〜3坪（約6.6㎡〜9.9㎡）が目安とされていますが、これも企業の業種や働き方によって大きく異なります。

例えば、これまで50坪のオフィスを借りていた企業が、働き方の見直しによって40坪のオフィスでも十分に機能すると判断できれば、賃料を20%削減できます。これは非常に大きなインパクトです。固定観念に捉われず、自社の「今」と「未来」に最適なワークプレイスのあり方を考え、無駄なスペースをなくすことが、最も本質的な賃料削減に繋がります。

大阪でオフィスを借りるまでの6ステップ

大阪で理想のオフィスを見つけ、スムーズに入居するためには、計画的なプロセスを踏むことが重要です。オフィス移転は単なる「引っ越し」ではなく、経営戦略に関わるプロジェクトです。ここでは、オフィス探しを始めてから業務を開始するまでの一連の流れを、6つのステップに分けて具体的に解説します。

① 希望条件を整理する

オフィス探しを始める前に、まず行うべき最も重要なステップが「希望条件の整理」です。ここが曖昧なまま進むと、後々で判断に迷ったり、目的からずれた物件を選んでしまったりする原因になります。以下の項目について、社内で議論し、優先順位をつけながら具体的にリストアップしましょう。

• 移転の目的: なぜオフィスを移転するのか？（例：増員対応、コスト削減、ブランディング向上、優秀な人材の採用、生産性向上など）目的を明確にすることで、物件選びの判断基準がブレなくなります。
• エリア: どのエリアにオフィスを構えたいか？（例：梅田、本町、新大阪など）主要な取引先の場所、従業員の通勤のしやすさ、事業内容との親和性などを考慮して、第1〜第3希望まで考えておくと良いでしょう。
• 面積・レイアウト: どのくらいの広さが必要か？従業員数、会議室の数や広さ、リフレッシュスペースの有無などを基に算出します。フリーアドレスを導入するかどうかなど、働き方のデザインもここで検討します。
• 賃料予算: 月々の賃料・共益費にいくらまで支払えるか？また、保証金や内装工事費など、初期費用全体の予算も設定します。
• 入居希望時期: いつまでに入居を完了したいか？逆算してスケジュールを立てるために重要です。オフィス探しから入居までは、一般的に6ヶ月〜1年程度かかると考えておきましょう。
• その他のこだわり条件: ビルのグレード（新築、Aグレードなど）、駅からの距離、24時間利用の可否、個別空調、駐車場、セキュリティレベルなど、譲れない条件と妥協できる条件を整理します。

② 物件情報を探す

希望条件が固まったら、いよいよ具体的な物件探しを開始します。主な探し方は以下の通りです。

• 事業用不動産仲介会社の利用: 最も一般的で効率的な方法です。オフィス専門の仲介会社は、公開されていない「未公開物件」の情報も多数保有しており、専門的な知見から自社の希望条件に合った物件を提案してくれます。また、賃料や契約条件の交渉も代行してくれるため、心強いパートナーとなります。本記事の後半で紹介するような仲介会社に相談することから始めるのがおすすめです。
• オンラインの物件検索サイト: 事業用不動産に特化したウェブサイトで、希望のエリアや面積、賃料を入力して自分で検索する方法です。市場の相場観を掴んだり、どのような物件があるのかを大まかに把握したりするのに役立ちます。
• デベロッパーへの直接問い合わせ: 特定のビル（例：グランフロント大阪、なんばスカイオなど）に入居したいという強い希望がある場合は、そのビルの所有者であるデベロッパーのウェブサイトなどから直接問い合わせる方法もあります。

③ 物件を内覧する

仲介会社などから提案された物件の中から、候補をいくつかに絞り込み、実際に現地へ足を運んで「内覧」します。内覧は、図面や写真だけでは分からない情報を得るための非常に重要なステップです。以下のポイントを重点的にチェックしましょう。

• 室内のチェック:
  • レイアウトのしやすさ: 柱の位置や数、窓の大きさ、天井高など、希望するレイアウトが実現可能か確認します。メジャーを持参して実測すると確実です。
  • 設備: 空調（個別空調かセントラル空調か）、電気容量、コンセントの位置と数、通信回線の引き込み状況などを確認します。
  • 日当たり・眺望: 窓からの光の入り具合や外の景色も、働く環境の快適性を左右します。
• 共用部のチェック:
  • エントランス・廊下: 清潔感があり、管理が行き届いているか。企業の顔となる部分です。
  • エレベーター: 基数や待ち時間。朝のラッシュ時にストレスがないか確認が必要です。
  • トイレ: 清潔さ、男女別の仕様、個数などを確認します。
• ビル周辺環境のチェック:
  • 最寄り駅からの実際の距離と道のり: 実際に歩いてみて、坂道や信号の多さ、夜道の明るさなどを確認します。
  • 周辺施設: 銀行、郵便局、コンビニ、飲食店などが近くにあるか。従業員の利便性に関わります。
  • 街の雰囲気: 昼と夜で雰囲気が変わることもあるため、可能であれば時間帯を変えて訪れてみるのも良いでしょう。

④ 入居の申し込みと審査

内覧の結果、入居したい物件が決まったら、貸主に対して「入居申込書」を提出します。これは、入居の意思を正式に表明するものです。入居申込書を提出すると、その物件は他の希望者のために「商談中」として確保されるのが一般的です。

申込書の提出後、貸主による「入居審査」が行われます。審査では、主に企業の支払い能力や信頼性がチェックされます。一般的に、以下の書類の提出を求められます。

• 会社の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
• 会社案内・パンフレット
• 決算書（直近2〜3期分）
• 代表者の連帯保証人情報（身分証明書、印鑑証明書など）

設立間もないスタートアップ企業で決算書がない場合は、事業計画書や代表者の経歴書、預金残高証明書などを提出して、事業の将来性や支払い能力をアピールする必要があります。審査には通常1週間〜2週間程度の時間がかかります。

⑤ 賃貸借契約を結ぶ

無事に審査を通過すると、いよいよ「賃貸借契約」の締結です。契約に先立ち、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約書の内容を十分に確認します。契約書は専門用語が多く難解ですが、後々のトラブルを避けるために、以下の項目は特に注意深くチェックしましょう。

• 契約形態: 「普通借家契約」か「定期借家契約」か。定期借家契約は原則として更新がなく、期間満了で契約が終了します。
• 契約期間と更新: 契約期間は何年か、更新は可能か、更新料は発生するか。
• 賃料・共益費: 金額、支払方法、改定に関する条項。
• 保証金: 金額、返還時期、償却の有無と割合。
• 解約予告期間: 解約する場合、何ヶ月前に通知する必要があるか（通常は6ヶ月前）。
• 使用目的・禁止事項: オフィ以外の用途での使用禁止など。
• 原状回復義務の範囲: 退去時にどこまで元に戻す必要があるか。特約の内容を必ず確認します。

内容に不明な点や疑問があれば、必ずその場で質問し、納得した上で署名・捺印します。契約締結後、指定された期日までに保証金や前家賃などの初期費用を支払います。

⑥ 入居準備から業務開始まで

契約が完了し、物件の鍵を受け取ったら、業務開始に向けた最終準備に入ります。

• 内装・レイアウト工事: 必要に応じて、パーテーションの設置や電源工事などを行います。
• インフラの手配: 電話回線、インターネット回線の開設工事を申し込みます。工事には時間がかかる場合があるため、早めに手配しましょう。
• 什器・備品の購入・搬入: デスク、椅子、キャビネット、コピー機などを手配します。
• 引越し: 引越し業者を選定し、スケジュールを調整します。
• 各種届出: 官公庁への本店・支店移転登記、税務署や社会保険事務所への住所変更届、郵便局への転居届など、必要な手続きを行います。

これらの準備を計画的に進め、いよいよ新オフィスでの業務開始となります。

契約前に確認！大阪でオフィスを借りる際の3つの注意点

オフィス賃貸借契約は、一度結ぶと長期間にわたって企業を拘束する重要な契約です。契約書にサインする前に、内容を十分に理解し、潜在的なリスクを把握しておくことが、将来の思わぬトラブルを防ぐ鍵となります。ここでは、特に重要ないくつかの注意点について詳しく解説します。

① 契約形態を確認する

オフィスの賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。この違いを理解しておくことは非常に重要です。

• 普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）
  • 特徴: 契約期間が満了しても、借主が希望する限り、原則として契約を更新することができます。 貸主側から更新を拒絶するには、「正当事由（貸主自身がその建物を使用する必要性など）」が必要となり、そのハードルは非常に高く設定されています。
  • メリット: 借主の権利が強く保護されており、長期的に安定してオフィスを借り続けることができます。事業計画が立てやすく、安心して事業に集中できます。
  • デメリット: 貸主側からすると、一度貸すと簡単には立ち退きを要求できないため、人気の高いビルや好立地の物件では、次に解説する定期借家契約が採用されるケースも増えています。
• 定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）
  • 特徴: 契約で定められた期間が満了すると、更新されることなく契約が確定的に終了します。 引き続き入居を希望する場合は、貸主と借主の双方が合意の上で「再契約」を結ぶ必要があります。貸主は再契約を拒否することも可能です。
  • メリット: 貸主にとっては、将来的な再開発計画などに合わせて契約期間をコントロールしやすいというメリットがあります。そのため、定期借家契約の物件は、周辺相場より賃料がやや安めに設定されていることがあります。
  • デメリット: 借主にとっては、契約期間満了時に退去しなければならないリスクがあります。事業が順調に成長していても、貸主の都合で再契約できなければ、再びオフィス移転を余儀なくされます。

契約しようとしている物件がどちらの契約形態なのか、必ず確認しましょう。 長期的な事業拠点としてオフィスを確保したいのであれば、普通借家契約が望ましいと言えます。一方で、短期的なプロジェクト用のオフィスや、コストを最優先したい場合には、定期借家契約も選択肢となり得ます。

② 入居可能日を確認する

物件情報に記載されている「入居可能日」は、文字通りその日から入居できるという意味とは限りません。特に注意したいのが「現空（げんくう）」と「即入居可」の違いです。

• 現空（げんくう）: 物件は現在空室ですが、まだクリーニングや簡単な補修が終わっていない状態を指します。この場合、申し込み、審査、契約といった手続きを経て、さらに貸主側で室内を整備する期間が必要になります。そのため、申し込みから実際の入居までには、1ヶ月程度の時間を見込む必要があります。
• 即入居可: すでに室内のクリーニングや補修が完了しており、契約手続きが終わり次第、すぐに入居できる状態を指します。

さらに重要なのは、自社で内装工事を行う場合です。内装工事は、賃貸借契約を締結し、鍵の引き渡しを受けてからでなければ開始できません。デザイン設計から工事完了までには、規模にもよりますが1ヶ月から3ヶ月、あるいはそれ以上かかることもあります。

したがって、希望する業務開始日から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組むことが不可欠です。「入居可能日 = 業務開始日」ではないことを強く認識し、申し込みから契約、内装工事、引越しまでの全工程にかかる時間を考慮して、移転計画を立てましょう。

③ 原状回復義務の範囲を確認する

オフィスの退去時に最もトラブルになりやすいのが「原状回復」の問題です。「原状回復」とは、借主の故意・過失によって生じた損傷や、入居後に行った変更を元に戻し、オフィスを「入居時の状態」に戻して貸主に返還する義務のことです。

この「入居時の状態」の解釈を巡って、貸主と借主の間で見解の相違が生まれやすいのです。例えば、以下のような点が争点になりがちです。

• 通常の使用による損耗（経年劣化）は、原状回復の対象に含まれるのか？（例：壁紙の日焼け、カーペットのすり減りなど）
• パーテーション設置のために床や天井に開けたビス穴は、どこまで修繕する必要があるのか？
• 「スケルトン返し（内装をすべて撤去し、建物の躯体だけの状態に戻すこと）」が特約で定められていないか？

トラブルを避けるためには、契約時に原状回復義務の具体的な範囲を定めた特約事項や、「原状回復ガイドライン」といった添付資料を隅々まで確認することが絶対に必要です。不明瞭な点があれば、必ず仲介会社を通じて貸主に確認し、可能であれば書面で回答をもらうようにしましょう。

また、入居時には、室内の状態を日付入りの写真で詳細に記録しておくことも有効な自衛策です。これにより、退去時に「これは入居時からあった傷だ」と証明することができ、不当な修繕費用を請求されるリスクを減らすことができます。原状回復費用は、保証金から差し引かれることが多いため、この問題は企業のキャッシュフローに直接影響を与える重要な確認事項です。

大阪で人気の代表的なオフィスビル5選

大阪には、企業の顔となるステータス性と最先端の機能を兼ね備えた、数多くのランドマーク的なオフィスビルが存在します。ここでは、知名度が高く、多くの企業から人気を集める代表的なオフィスビルを5つ厳選してご紹介します。これらのビルは、大阪のビジネスシーンを象
徴する存在と言えるでしょう。

① グランフロント大阪

梅田・大阪駅北側の再開発エリア「うめきた」に位置する、大阪を代表する大規模複合施設です。JR大阪駅とはデッキで直結しており、交通アクセスは他の追随を許しません。 オフィス棟であるタワーB・Cは、洗練された外観と最新鋭の設備を誇り、国内外のリーディングカンパニーが数多く入居しています。低層部には多彩なショップ＆レストラン、ナレッジキャピタルなどがあり、ビジネスだけでなく、ワーカーの創造性や交流を促進する機能も充実しています。環境性能にも優れ、企業のCSRやSDGsへの取り組みをアピールする上でも最適なビルの一つです。
（参照：グランフロント大阪 ショップ＆レストラン 公式サイト）

② 梅田スカイビル

2棟の超高層ビルが頂部で連結された独特のフォルムで、世界的に知られる建築物です。梅田のランドマークとして圧倒的な存在感を放ち、屋上の「空中庭園展望台」は観光名所としても有名です。オフィスフロアは、このアイコニックなビルで働くというステータス感を提供します。竣工から年数は経っていますが、徹底した管理とリニューアルにより、快適なオフィス環境が維持されています。特に、そのデザイン性の高さから、クリエイティブ系の企業や外資系企業に人気があります。
（参照：梅田スカイビル 公式サイト）

③ 中之島フェスティバルタワー

水都大阪のシンボル、中之島にそびえ立つツインタワーです。西棟と東棟からなり、オフィス、商業施設、美術館、そして世界有数の音響を誇る「フェスティバルホール」から構成されています。最高レベルの耐震性能やBCP（事業継続計画）支援機能を備えており、企業の安全・安心を強力にサポートします。 淀屋橋駅や肥後橋駅と地下で直結しており、雨に濡れずにアクセス可能な点も魅力です。格式高い中之島エリアの立地と合わせ、金融機関や法律事務所など、信頼性を重視する企業に選ばれています。
（参照：中之島フェスティバルタワー 公式サイト）

④ なんばスカイオ

南海なんば駅の真上に誕生した、ミナミの新たなランドマークです。関西国際空港へのアクセスに優れた南海電鉄のターミナル駅直結という立地を活かし、グローバルに事業を展開する企業の拠点として設計されています。高機能なオフィスフロアに加え、国内外の健康診断・人間ドックが受けられる大規模医療施設や、国際会議に対応したコンベンションホールも併設。特に、スタートアップやベンチャー企業を支援する共創スペース「WeWork」が入居している点も特徴で、多様な企業が集まるイノベーション拠点としての役割も担っています。
（参照：なんばスカイオ 公式サイト）

⑤ 大阪富国生命ビル

JR大阪駅や各線梅田駅の地下街から直結という好立地に建つ、環境配慮型のオフィスビルです。「フコク生命の森」と名付けられた低層部の吹き抜け空間には、木々が植えられ、憩いの場を提供しています。太陽光発電や雨水利用システムなどを積極的に導入しており、環境性能評価「CASBEE」で最高ランクのSランクを取得しています。 テナント企業の環境負荷低減に貢献するとともに、先進的な企業イメージを構築するのに役立ちます。利便性と環境性能を両立させたい企業にとって、非常に魅力的な選択肢です。
（参照：大阪富国生命ビル 公式サイト）

大阪のオフィス探しにおすすめの仲介会社3選

自社に最適なオフィスを効率的に見つけるためには、信頼できるプロフェッショナルなパートナーの存在が不可欠です。大阪のオフィス市場に精通した仲介会社は、豊富な物件情報と専門知識を駆使して、オフィス探しを強力にサポートしてくれます。ここでは、それぞれに特徴のあるおすすめの仲介会社を3社ご紹介します。

① CBRE

CBRE（シービーアールイー）は、世界100カ国以上に拠点を展開する、世界最大級の事業用不動産サービス会社です。グローバルなネットワークと、長年にわたって蓄積された膨大なデータに基づく市場分析力が最大の強みです。特に、大規模なオフィス移転を検討している大企業や、日本への進出を考える外資系企業からの信頼は絶大です。大阪支社でも、オフィス賃貸借の仲介はもちろん、不動産戦略のコンサルティング、プロジェクトマネジメント、不動産価値の評価など、幅広いサービスを提供しています。データドリブンで戦略的なオフィス移転を実現したい企業に最適なパートナーです。
（参照：CBRE 日本法人公式サイト）

② 三幸エステート

三幸エステートは、日本国内のオフィス仲介に特化した、独立系の不動産サービス会社です。全国の主要都市に拠点を持ち、特に日本のビジネス慣習や地域特性に深い知見を持っています。定期的に発表される詳細な「オフィスマーケットレポート」は、業界内で高い評価を得ており、多くの企業が市況を把握するために利用しています。大企業から中小企業、スタートアップまで、企業の規模やニーズに合わせた、きめ細やかで丁寧な対応が特徴です。地域に根差した情報力と、客観的なデータに基づいた提案力を求める企業におすすめです。
（参照：三幸エステート株式会社 公式サイト）

③ officee

officee（オフィシー）は、スタートアップやベンチャー企業、中小企業のオフィス移転に強みを持つ仲介会社です。ウェブサイトには豊富な物件情報が掲載されており、オンラインでの情報収集がしやすいのが特徴です。写真や360度パノラマビューが充実しており、事前にオフィスの雰囲気を掴みやすくなっています。また、物件の紹介だけでなく、オフィス移転に関わるあらゆる相談（内装、引越し、インフラなど）にワンストップで対応してくれる点も魅力です。スピード感を持ち、Webを活用しながら効率的にオフィス探しを進めたい、成長企業にフィットするサービスです。
（参照：officee 公式サイト）

大阪のオフィスビルに関するよくある質問

最後に、大阪のオフィス探しに関して、多くの企業担当者様から寄せられる代表的な質問とその回答をまとめました。

大阪のオフィス賃料相場はいくらですか？

大阪のオフィス賃料相場は、エリアやビルのグレードによって大きく異なります。一概に「いくら」とは言えませんが、主要なビジネスエリアの目安は以下の通りです。

• 梅田・大阪駅エリア: 坪単価 20,000円～35,000円程度
• 淀屋橋・本町エリア: 坪単価 12,000円～25,000円程度
• 新大阪エリア: 坪単価 14,000円～23,000円程度

最も高価なのは交通の要衝である梅田エリアで、コストパフォーマンスを重視するなら本町エリアが人気です。 自社の予算と求める条件（交通の便、ステータス性、周辺環境など）を天秤にかけ、最適なエリアを選ぶことが重要です。

オフィスの契約にかかる初期費用の目安は？

オフィスの契約にかかる初期費用は、月額賃料のおおよそ8ヶ月分から15ヶ月分が一般的な目安となります。

主な内訳は以下の通りです。

• 保証金（敷金）: 賃料の6ヶ月～12ヶ月分
• 礼金: 賃料の0ヶ月～2ヶ月分
• 仲介手数料: 賃料の1ヶ月分＋消費税
• 前家賃: 入居月（日割）＋翌月分の賃料・共益費
• 火災保険料: 2～3万円程度

これに加えて、内装工事費や引越し費用が別途必要になります。特に保証金が大きな割合を占めるため、十分な資金計画を立てておくことが不可欠です。

オフィス探しは何から始めればよいですか？

オフィス探しは、物件を検索する前に「希望条件の整理」から始めることを強くお勧めします。

1. 移転目的の明確化: なぜ移転するのか？（増員、コスト削減、ブランディングなど）
2. 基本条件の設定: エリア、面積、予算、入居時期などの大枠を決める。
3. 優先順位付け: 絶対に譲れない条件と、妥協できる条件を分ける。

これらの社内での方針が固まってから、オフィス専門の仲介会社に相談するのが最も効率的で確実な進め方です。自社のビジョンや課題を伝えることで、プロの視点から最適な物件や戦略の提案を受けることができます。闇雲に探し始めるのではなく、まずは自社の「軸」を定めることが、成功するオフィス移転の第一歩です。