渋谷。この地名は、単なる東京の一区画を指す言葉ではありません。若者文化が生まれ、最新のトレンドが交差し、世界中から人々が集まる、活気に満ちたビジネスの中心地です。多くの起業家や事業主が「いつかは渋谷で店を持ちたい」と夢見るのは、この街が持つ圧倒的なエネルギーとブランド力に惹かれるからにほかなりません。

しかし、その魅力の裏側には、都内でもトップクラスの賃料相場や激しい競争といった厳しい現実も存在します。憧れだけで飛び込んでも、成功を掴むことは容易ではありません。渋谷での店舗開業を成功させるためには、エリアの特性を深く理解し、賃料相場を把握した上で、緻密な戦略を立てることが不可欠です。

この記事では、渋谷で店舗物件を探している方に向けて、エリアの基本情報から、階層別・エリア別の詳細な賃料相場、業種ごとのおすすめエリア、さらには物件探しの具体的な方法や契約までのステップ、初期費用の内訳まで、網羅的に解説します。渋谷という特別な場所でビジネスを成功させるための羅針盤として、ぜひ最後までお役立てください。

なぜ渋谷は店舗出店に人気？エリアの基本情報

多くの事業者が渋谷での出店を目指す背景には、この街が持つ多面的な魅力があります。単に人が多いというだけではない、文化、ビジネス、国際性が融合した独自の価値が、渋谷を特別な場所にしています。ここでは、渋谷が出店地として絶大な人気を誇る理由を、3つの側面から解き明かしていきます。

若者文化と最新トレンドの発信地

渋谷が「若者の街」としてその地位を確立したのは、決して最近のことではありません。歴史を遡れば、1970年代にはファッションビル「渋谷PARCO」の開業を機に、デザイナーズ＆キャラクターズブランド（DCブランド）ブームの中心地となり、日本のファッションシーンを牽引しました。1990年代には、いわゆる「渋カジ」と呼ばれるストリートファッションが生まれ、コギャル文化と共に全国的な社会現象を巻き起こしました。

このように、渋谷は常に時代の最先端を行く若者文化を吸収し、新たなトレンドとして増幅・発信し続けてきた歴史を持っています。音楽、ファッション、アート、食といったあらゆるジャンルで、まだ世に知られていない新しい才能やカルチャーが生まれ、育っていく土壌がここにはあります。

現代においてもその役割は変わりません。特にSNSが情報伝達の主役となった今、渋谷は「リアルな情報発信拠点」としての価値をさらに高めています。人気のインフルエンサーやクリエイターが渋谷の街角で撮影を行ったり、最新のカフェやショップをSNSで紹介したりすることで、情報は瞬く間に拡散されます。渋谷で話題になることは、全国的な知名度を得るための最短ルートの一つと言っても過言ではないでしょう。

店舗を出店する事業者にとって、これは大きなメリットを意味します。トレンドに敏感で、購買意欲の高い消費者が常に街を訪れるため、新商品や新サービスのテストマーケティングの場として最適です。消費者のリアルな反応をダイレクトに感じることで、商品開発や事業戦略の精度を高められます。また、渋谷に店を構えること自体が、先進的でトレンドを捉えているというブランドイメージの構築に繋がり、企業の価値向上にも寄与するのです。

再開発で進化し続ける国際的な商業都市

かつての「若者の街」というイメージに加え、近年の渋谷は「国際的なビジネス都市」として劇的な変貌を遂げています。その原動力となっているのが、2012年頃から本格化した大規模な再開発プロジェクトです。

「渋谷ヒカリエ」を皮切りに、「渋谷ストリーム」「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷フクラス（東急プラザ渋谷）」といった大規模複合施設が次々と誕生しました。これらの再開発は、単に新しい商業施設を増やすだけではありませんでした。

第一に、オフィス機能が大幅に強化されました。Googleをはじめとする大手IT企業やスタートアップ企業が渋谷に拠点を構え、多くのビジネスワーカーがこの街で働くようになりました。これにより、平日のランチや仕事終わりのディナー需要が飛躍的に増加し、客層が若者だけでなく、購買力の高いビジネスパーソンへと大きく広がりました。

第二に、街の回遊性が向上しました。複雑だった駅の乗り換えをスムーズにし、歩行者が快適に移動できるスカイウェイや地下通路が整備されました。これにより、人々が駅周辺だけでなく、宮益坂や桜丘町といったエリアにも足を運びやすくなり、街全体に活気が生まれています。

第三に、文化・エンターテインメント機能の高度化が進みました。最新鋭の設備を備えた展望施設「SHIBUYA SKY」や、多様なイベントが開催されるホール、クリエイティブコンテンツ産業の拠点などが整備され、世界中から観光客やビジネスパーソンを惹きつける魅力が加わりました。

これらの再開発はまだ終わったわけではなく、今後も渋谷駅桜丘口地区の再開発などが控えています。渋谷は完成された街ではなく、未来に向かって常に進化し続けるポテンシャルを秘めた都市です。このような将来性への期待感が、多くの事業者を惹きつけ、出店競争をさらに加速させているのです。国際都市として成熟していく渋谷でビジネスを展開することは、グローバルな成長機会を掴むことに繋がる可能性を秘めています。

高い集客力と多様な客層

渋谷の最大の強みの一つは、その圧倒的な集客力です。渋谷駅は、JR（山手線、埼京線、湘南新宿ライン）、東急電鉄（東横線、田園都市線）、京王電鉄（井の頭線）、東京メトロ（銀座線、半蔵門線、副都心線）という、合計9路線が乗り入れる日本有数の巨大ターミナル駅です。

例えば、JR東日本のデータによれば、2022年度の渋谷駅の1日平均乗車人員は約28万人（乗降客数ではその倍以上）にのぼり、これは新宿、池袋に次ぐ規模です。（参照：JR東日本 各駅の乗車人員 2022年度）これに私鉄各線の利用者を加えると、毎日膨大な数の人々が渋谷駅を利用していることが分かります。この交通利便性の高さが、安定した集客基盤となっているのです。

さらに特筆すべきは、その客層の多様性です。

• 若者・学生: 流行の発信地であり、安価な飲食店やアパレルショップが多いため、平日の放課後や休日に集まります。
• ビジネスワーカー: 再開発によって増加したオフィスワーカー。平日のランチタイムや仕事帰りの時間帯に、駅周辺の飲食店や商業施設を利用します。
• 国内外の観光客: スクランブル交差点やハチ公像は世界的に有名な観光スポットであり、常に多くの観光客で賑わっています。特にインバウンド需要は、店舗の売上を大きく左右する要素です。
• ファミリー層・富裕層: 渋谷ヒカリエや東急プラザ渋谷など、大人向けの商業施設も充実。また、代官山や松濤といった高級住宅街にも隣接しており、質の高い商品やサービスを求める層も訪れます。

このように、時間帯や曜日、エリアによって訪れる人々の属性が変化するため、様々な業種・業態のビジネスが成立する可能性を秘めています。例えば、平日の昼はビジネスパーソン向けのランチを提供し、夜や休日は若者や観光客向けのメニューを展開するといった、ターゲットを柔軟に切り替える戦略も可能です。この多様性こそが、渋谷でビジネスを展開する上での大きな魅力であり、成功の鍵を握る要素と言えるでしょう。

【階層別】渋谷エリアの店舗賃貸の賃料相場

渋谷で店舗を構えることを決意した際、最初に直面するのが賃料の問題です。渋谷の賃料は、同じエリアであっても物件が位置する「階層」によって大きく変動します。ここでは、店舗の顔となる「1階（路面店）」と、比較的コストを抑えられる「地下・空中階」に分けて、それぞれの坪単価相場と特徴を解説します。相場感を掴むことは、現実的な事業計画を立てるための第一歩です。

1階（路面店）の坪単価相場

1階の路面店は、文字通り道路に面しており、通行人の目に直接触れる店舗です。その最大のメリットは、圧倒的な視認性の高さと集客力にあります。人々は特別な目的がなくても、店の前を通りかかるだけでその存在を認知し、興味を惹かれれば気軽に入店できます。これは、店舗の売上に直結する非常に重要な要素です。

また、路面店は「街の顔」の一部となるため、その存在自体が強力な広告塔としての役割を果たします。特に渋谷のようなブランド力の高いエリアでは、路面店を構えることが企業のステータスや信頼性の向上に繋がります。

しかし、その分、賃料は非常に高額になります。渋谷の中心エリアにおける路面店の坪単価相場は、一概には言えませんが、おおよそ坪あたり5万円から15万円以上になることも珍しくありません。例えば、スクランブル交差点に近い一等地やセンター街のメインストリートなどでは、坪単価20万円を超えるような物件も存在します。

仮に20坪の店舗を坪単価8万円で借りる場合、月々の賃料は160万円にもなります。これに加えて高額な保証金や礼金が必要となるため、出店には莫大な初期投資と、その投資を回収できるだけの高い収益性が見込める事業計画が不可欠です。

アパレルブランドの旗艦店や、大手飲食チェーン、携帯キャリアのショップなど、高い広告効果とブランドイメージの構築を最優先する業態が、この高額な賃料を支払ってでも路面店を選ぶ傾向にあります。個人経営の店舗が路面店を狙う場合は、駅から少し離れたエリアや、メインストリートから一本入った路地などを検討することで、比較的現実的な賃料の物件が見つかる可能性があります。

地下・空中階（2階以上）の坪単価相場

地下や2階以上の空中階にある店舗は、路面店と比較して賃料を大幅に抑えられるのが最大の魅力です。これらの店舗は、通行人の目に直接触れる機会が少ないため、坪単価は路面店よりも安く設定されています。

渋谷エリアにおける地下・空中階の坪単価相場は、立地や建物のグレードにもよりますが、おおよそ坪あたり2万円から6万円程度が目安となります。路面店と比較すると、半分以下の賃料で借りられるケースも少なくありません。このコストメリットは、特に開業したての事業者や、固定費をできるだけ抑えたい事業者にとっては非常に大きな利点です。

しかし、賃料が安いことには理由があります。最大の課題は「集客」です。空中階や地下の店舗は、お客様に「わざわざその階まで足を運んでもらう」必要があります。そのため、ただ店を開けているだけでは誰も来てくれません。

この課題を克服するためには、積極的な集客努力が不可欠です。

• 看板・サイン: 1階の入り口や階段付近に、魅力的で分かりやすい看板を設置し、店の存在をアピールする。
• Web・SNS活用: ホームページやSNS、グルメサイトなどを活用し、オンラインで店の魅力を発信して目的来店を促す。
• コンセプトの明確化: 「隠れ家的な雰囲気」を演出し、口コミで評判が広まるような質の高いサービスや商品を提供する。

これらの工夫が功を奏せば、賃料を抑えつつも安定した経営が可能です。特に、レストラン、バー、美容室、クリニック、スクールといった、リピーターや口コミによる目的来店が中心となる業態は、空中階や地下でも十分に成功する可能性があります。むしろ、路面の喧騒から離れた落ち着いた空間が、顧客にとって付加価値となる場合もあります。

賃料相場に影響を与える要素

階層以外にも、店舗の賃料は様々な要素によって複合的に決定されます。物件を探す際には、これらの要素を理解し、自身の事業計画にとって何が重要で、何が妥協できるのかを明確にしておくことが重要です。

影響を与える要素	賃料が高くなる傾向	賃料が安くなる傾向
立地（駅距離・人通り）	駅から近い（徒歩3分以内）、人通りが多いメインストリート沿い	駅から遠い（徒歩10分以上）、路地裏、住宅街に近いエリア
階層	1階（路面店）、特に角地で視認性が高い物件	地下階、2階以上の空中階、エレベーターがないビルの上層階
視認性・間口	角地で二方向から見える、間口（店舗の正面幅）が広い	奥まった立地、間口が狭い、ビル共用部の奥にある
築年数・設備	新築、大規模リノベーション済み、エレベーター・専用トイレ完備	築年数が古い、設備が旧式（エアコン、トイレなど）、エレベーター無し
周辺環境	大規模商業施設が隣接、エリアのランドマークが近い	オフィス街の中心、閑静な住宅街が近い
契約の種類	普通借家契約（更新が可能で安定性が高い）	定期借家契約（契約期間満了で原則退去、更新不可）

例えば、同じ道玄坂エリアの2階の物件でも、大通りに面していて大きな窓がある物件と、路地裏の雑居ビルでエレベーターがない物件とでは、坪単価に数万円の差がつくこともあります。

重要なのは、自社の業態にとって最適な「コストパフォーマンス」を見極めることです。不特定多数の集客が必要な業態であれば、多少賃料が高くても視認性の良い物件を選ぶべきです。一方で、固定客や予約客が中心であれば、賃料を抑えられる空中階や少し離れたエリアの物件を選び、その分を内装やサービス、広告宣伝費に投資するという戦略も有効です。これらの要素を総合的に評価し、賢い物件選びを行いましょう。

渋谷の主要エリア別特徴とおすすめ業種

「渋谷」と一言で言っても、その顔はエリアごとに大きく異なります。若者で溢れるエネルギッシュなエリアもあれば、大人が集う洗練されたエリア、ビジネスパーソンが行き交うオフィス街も存在します。出店を成功させるためには、各エリアの持つ独自の雰囲気や客層を理解し、自社のコンセプトと合致する場所を選ぶことが極めて重要です。ここでは、渋谷の主要6エリアの特徴と、それぞれにおすすめの業種を詳しく見ていきましょう。

エリア名	主な特徴	おすすめ業種
センター街・宇田川町	若者文化の中心地、活気と雑多な雰囲気	ファストファッション、カフェ、居酒屋、エンタメ施設
道玄坂	飲食店・ナイトライフが充実した繁華街	居酒屋、バー、ラーメン店、カラオケ
宮益坂	オフィスが多く、落ち着いたビジネス街	カフェ、レストラン、クリニック、スクール
桜丘町	再開発が進むIT・ビジネスエリア	ダイニングバー、IT関連オフィス、コーヒースタンド
神南・ファイヤー通り	洗練されたファッション・カルチャーエリア	アパレル、雑貨店、美容室、ショールーム
奥渋（神山町・富ヶ谷）	大人の隠れ家的な店舗が多い落ち着いた街	隠れ家レストラン、ベーカリー、セレクトショップ

渋谷センター街・宇田川町エリア

特徴：若者向け、アパレル・飲食店が密集

渋谷と聞いて多くの人が真っ先に思い浮かべるのが、このセンター街・宇田川町エリアでしょう。スクランブル交差点を渡った先から始まるこの一帯は、まさに渋谷の若者文化を象徴する場所です。平日の夕方から夜、そして週末にかけては、10代から20代前半の若者たちで通りが埋め尽くされます。

雰囲気は活気に満ち、良くも悪くも雑多なエネルギーが渦巻いています。大手ファストフードチェーン、ドラッグストア、カラオケボックス、ゲームセンター、そして若者向けのアパレルショップが所狭しと軒を連ね、常に新しい音楽や声が飛び交っています。近年では、タピオカドリンクやクレープといった食べ歩きできるスイーツ店も人気を集めています。賃料は渋谷の中でも特に高い水準ですが、それを補って余りある集客力が魅力です。

おすすめ業種：ファストファッション、カフェ、居酒屋、エンタメ施設

このエリアで成功するためには、若者のトレンドを的確に捉え、リーズナブルな価格帯で提供することが鍵となります。

• ファストファッション・古着店: 流行に敏感な若者がターゲット。SNS映えするようなアイテムや、手頃な価格帯の商品が好まれます。
• カフェ・ファストフード: 待ち合わせや休憩で気軽に利用できるカフェ。特に、写真映えするようなドリンクやスイーツはSNSでの拡散が期待できます。
• 大衆居酒屋: 学生や若手社会人がグループで利用しやすい、安くて活気のある居酒屋は常に需要があります。
• エンタメ施設: プリント倶楽部専門店やクレーンゲーム、カプセルトイ専門店など、短時間で楽しめるエンターテインメント施設もこのエリアの特性にマッチしています。

道玄坂エリア

特徴：飲食店やナイトライフが充実した繁華街

渋谷109の脇から伸びる道玄坂は、センター街とは少し異なる顔を持つ繁華街です。特に夜の賑わいは渋谷随一で、飲食店、居酒屋、バー、クラブ、ライブハウスなどが密集しています。客層は20代から30代が中心で、仕事帰りの一杯や友人との食事、朝まで楽しむナイトライフを求める人々で溢れます。

坂の途中にはラブホテル街が広がる側面もありますが、近年は「道玄坂通」のような新しい商業施設も開業し、昼間もランチやカフェを楽しむ人々で賑わいを見せるなど、多様性が増しています。ラーメン激戦区としても知られており、有名店には常に行列ができています。良くも悪くもエネルギッシュで、深夜まで人通りが絶えないのがこのエリアの最大の特徴です。

おすすめ業種：居酒屋、バー、ラーメン店、カラオケ

道玄坂エリアは、「食」と「夜」をテーマにした業態に非常に強いです。

• 居酒屋・ダイニングバー: 個室のある居酒屋から、立ち飲みスタイルのバルまで、多様なニーズに応える飲食店が求められます。深夜営業は必須と言えるでしょう。
• バー・クラブ: 専門性の高いバー（ウイスキー、カクテルなど）や、音楽を楽しめるクラブ、ライブハウスは、このエリアのカルチャーと親和性が高いです。
• ラーメン店: 常に高い需要があるラーメン店は、道玄坂のキラーコンテンツの一つです。飲んだ後の締めの一杯を求める客層を取り込めます。
• カラオケ: グループでの二次会利用など、夜のエンターテインメントとして安定した需要があります。

宮益坂エリア

特徴：オフィスが多く、落ち着いた雰囲気

渋谷駅の東側に位置し、青山方面へと続く緩やかな坂道が宮益坂です。ヒカリエの開業以降、このエリアには多くの企業がオフィスを構えるようになり、若者の街というよりはビジネス街としての側面が強くなっています。そのため、行き交う人々もスーツ姿のビジネスパーソンが中心で、センター街や道玄坂の喧騒とは対照的に、落ち着いた雰囲気が漂います。

通り沿いには、銀行や郵便局、大手予備校などが並び、信頼感や清潔感が重視されるエリアと言えます。路地裏に入ると、隠れ家的な個人経営の飲食店も点在しており、質の高いサービスを求める大人向けの店舗が成功しやすい土壌があります。

おすすめ業種：カフェ、レストラン、クリニック、スクール

宮益坂エリアのターゲットは、主に周辺で働くビジネスパーソンです。彼らのニーズに応える、質の高いサービスが求められます。

• カフェ: ランチ後のコーヒーブレイクや、打ち合わせで利用できる、少し落ち着いた雰囲気のカフェ。Wi-Fiや電源が完備されていると喜ばれます。
• レストラン: 客単価が比較的高めの、質の良いランチやディナーを提供するレストラン。接待にも使えるような個室があると強みになります。
• クリニック: 内科、歯科、皮膚科、心療内科など、ビジネスパーソンが仕事の合間に通える各種クリニックの需要が高いです。
• スクール: 英会話教室やビジネススキル系のスクール、資格予備校など、自己投資に意欲的な層をターゲットにした業態に適しています。

桜丘町エリア

特徴：再開発が進むビジネス・ITエリア

渋谷駅の南西側に位置する桜丘町は、現在進行中の大規模再開発によって、渋谷で最もダイナミックに変化しているエリアです。かつては中小のビルや飲食店が混在するやや雑然としたエリアでしたが、IT企業の集積地となり、新しい高層ビルが建設されるなど、未来のビジネスハブとしての期待が非常に高まっています。

Google日本法人の本社が入る渋谷ストリームもこのエリアに隣接しており、多くのITワーカーやクリエイターが集まっています。再開発が完了すれば、オフィス、商業施設、住宅が一体となった新たな街が誕生し、客層もさらに多様化・高度化することが予想されます。まさに、これからの渋谷を象徴するエリアと言えるでしょう。

おすすめ業種：ダイニングバー、IT関連オフィス、コーヒースタンド

桜丘町エリアは、先進的で感度の高いITワーカーやクリエイターをメインターゲットとした業態が有望です。

• ダイニングバー: 仕事帰りに気軽に立ち寄れる、おしゃれで質の高い料理とお酒を提供するダイニングバー。
• IT関連オフィス: スタートアップやベンチャー企業のサテライトオフィス、コワーキングスペースなど。クリエイティブな人材が集まる環境は、ビジネスの成長を加速させます。
• コーヒースタンド: 仕事の合間に質の高いコーヒーを求める需要は非常に高いです。スペシャリティコーヒーを提供するスタンドは人気を集めるでしょう。

神南・ファイヤー通りエリア

特徴：ハイブランドやセレクトショップが並ぶ洗練されたエリア

渋谷区役所やNHK放送センターに隣接する神南エリア、そしてそこから原宿方面に抜けるファイヤー通りは、渋谷の中でも特に洗練された、ファッション感度の高いエリアです。公園通りから続くこの一帯には、国内外の有名セレクトショップやハイブランドの路面店、デザイン事務所などが集まっています。

センター街のような若者向けの賑やかさとは一線を画し、落ち着いた雰囲気の中でゆっくりとショッピングや街歩きを楽しむ、20代後半から40代のファッション好きな大人が中心です。緑豊かな代々木公園にも近く、クリーンで上質なイメージがこのエリアの価値を高めています。

おすすめ業種：アパレル、雑貨店、美容室、ショールーム

このエリアでは、価格よりも「質」や「デザイン性」「ブランドの世界観」が重視されます。

• アパレル・セレクトショップ: 独自のセンスで選び抜かれたアイテムを揃えるセレクトショップや、ブランドの世界観を表現する旗艦店に最適です。
• デザイン雑貨・インテリアショップ: ライフスタイルにこだわりを持つ層に響く、質の高い雑貨や家具を扱う店舗。
• 美容室: 技術力はもちろん、おしゃれな内装やコンセプトで他店との差別化を図る、高単価な美容室。
• ショールーム: ファッションブランドやデザイン関連企業が、自社製品を展示・PRするためのショールームとしても適しています。

奥渋（神山町・富ヶ谷）エリア

特徴：落ち着いた大人の街並みで隠れ家的な店舗が多い

「奥渋」とは、渋谷の喧騒から少し離れた神山町や富ヶ谷一丁目周辺を指す愛称です。東急本店（現在は再開発中）の裏手に広がるこのエリアは、もともとは閑静な住宅街でしたが、近年、個性的でこだわりの強い個人経営の店舗が次々とオープンし、感度の高い大人たちから注目を集めています。

メインストリートから一本入った路地裏に、ひっそりと佇むレストランやビストロ、ベーカリー、スペシャリティコーヒー店、ユニークなセレクトショップなどが点在しています。派手な看板は少なく、口コミやSNSを頼りに訪れる「目的来店」の客がほとんどです。富裕層も多く住むエリアであり、客単価は比較的高めに設定できます。

おすすめ業種：隠れ家レストラン、ベーカリー、セレクトショップ、ギャラリー

奥渋エリアで成功するには、「本物」や「こだわり」を追求する姿勢が不可欠です。

• 隠れ家レストラン・ビストロ: シェフの顔が見えるような小規模で、食材や調理法にこだわったレストラン。予約制の店も多くあります。
• ベーカリー・パティスリー: 毎日通いたくなるような、焼きたてのパンや上質なスイーツを提供する店は、地域住民に愛されます。
• セレクトショップ・雑貨店: オーナーの審美眼が光る、他では手に入らないようなアイテムを扱う店。
• ギャラリー: 若手アーティストの作品を展示・販売する小さなギャラリーも、このエリアの文化的な雰囲気にマッチします。

【業種別】渋谷で店舗を探す際のポイント

渋谷という多様な顔を持つ街で成功するためには、自社の業種・業態に特有の要件を満たす物件を見つけることが不可欠です。飲食店であれば厨房設備、物販店であれば視認性、サロンであればプライベート感など、重視すべきポイントは大きく異なります。ここでは、主要な4つの業種カテゴリー別に、渋谷で店舗を探す際の具体的なチェックポイントを解説します。

飲食店（カフェ・レストラン・居酒屋）

飲食店は、渋谷で最も競争が激しい業種の一つですが、同時に需要も非常に大きい分野です。物件探しの成否が、その後の経営を大きく左右すると言っても過言ではありません。

• 最重要ポイント：厨房設備関連のインフラ
  • 排気・換気設備: 焼肉や中華、鉄板焼きなど、煙や匂いが多く出る「重飲食」の場合、専用の排気ダクトを屋上まで伸ばせるかどうかが生命線です。ビルの構造や規約で設置が不可能な場合、重飲食の開業はできません。カフェなどの「軽飲食」でも、十分な換気能力があるかは必ず確認しましょう。
  • 給排水設備: 厨房内のシンクや食洗機を設置するために、十分な太さの給排水管が適切な位置にあるかを確認します。特に、床下に配管を通すためのスペース（床下の懐）があるかは重要です。また、油を分離して下水に流すための「グリストラップ」の設置が義務付けられており、設置スペースの有無は必須のチェック項目です。
  • ガス設備: 必要な熱量（カロリー数）を供給できるガス管の太さ（口径）か、都市ガスかプロパンガスかを確認します。オール電化の厨房を考える場合は、十分な電気容量があるかを確認する必要があります。
• 立地とターゲットの整合性
  • カフェ: 待ち合わせや休憩利用が多いため、駅近や大通りに面した視認性の良い路面店や空中階が有利です。一方で、奥渋のようなエリアでは、落ち着いた空間を求める客層に向けた隠れ家カフェも人気です。
  • レストラン: 目的来店が中心となるため、必ずしも路面店である必要はありません。空中階や地下でも、料理の質やコンセプトがしっかりしていれば集客は可能です。宮益坂や神南エリアでは、客単価の高い大人向けレストランが求められます。
  • 居酒屋: 道玄坂やセンター街周辺など、夜の繁華街が最適な立地です。グループ客を想定し、ある程度の席数を確保できる広さも重要になります。
• 物件の規制確認
  • 用途地域・ビル規約: そもそも飲食店営業が可能な物件か、特に深夜営業（0時以降の酒類提供）が可能かなどを、不動産会社やビルオーナーに必ず確認しましょう。

物販・アパレル店

物販・アパレル店にとって、店舗は商品を販売する場であると同時に、ブランドの世界観を表現する重要なメディアです。

• 最重要ポイント：視認性とファサード
  • 路面店: 不特定多数の通行人にアピールするためには、1階の路面店が圧倒的に有利です。特に、ショーウィンドウを大きく取れる物件は、季節ごとのディスプレイで道行く人の足を止め、入店を促す強力な武器になります。
  • 間口の広さ: 店舗の正面の幅（間口）は、店の開放感や入りやすさに直結します。間口が広く、中の様子がよく見える物件ほど、お客様は安心して入店できます。
  • 角地: 二方向の道路に面している角地は、視認性が格段に高まるため、非常に価値が高いとされています。
• 店内レイアウトの自由度
  • 動線計画: お客様が店内をスムーズに回遊し、多くの商品に触れられるような動線を確保できるか。柱の位置や壁の形状が、理想のレイアウトの妨げにならないかを確認しましょう。
  • 在庫スペース: 商品をストックしておくためのバックヤード（倉庫スペース）が十分にあるか、または店内に確保できるかは死活問題です。フィッティングルームの設置スペースも考慮に入れる必要があります。
• エリアとブランドイメージの調和
  • 神南・ファイヤー通り: ハイブランドや高感度なセレクトショップに最適。洗練された街の雰囲気が、ブランドイメージを高めてくれます。
  • センター街・宇田川町: 若者向けのファストファッションやトレンドアイテム、古着などを扱う店に適しています。
  • 奥渋: こだわりのある一点物や、作家もののアイテムを扱うような、個性的なショップに向いています。

美容室・サロン（ネイル・エステ）

美容室やサロンは、リピート客がビジネスの根幹をなす業態です。そのため、派手な立地よりも、お客様がリラックスできる環境や、施術に必要な設備要件を満たせるかが重要になります。

• 最重要ポイント：プライベート感と設備要件
  • 空中階・地下の活用: 美容室やサロンは、空中階や地下でも十分に成功できる業態です。むしろ、路面の喧騒から離れた静かな環境が、お客様に「特別な時間」を提供し、付加価値となります。賃料を抑えられる分、内装や設備に投資する戦略が有効です。
  • 給排水設備: シャンプー台を複数設置する場合、十分な給水能力と排水管の口径が必要です。お湯を大量に使うため、給湯器の能力も重要なチェックポイントです。
  • 電気容量: ドライヤーやパーマ機など、多くの高出力な電気機器を同時に使用するため、十分な電気容量が確保されているかを確認します。容量が不足している場合、増設工事が必要となり、追加コストが発生します。
• 法令遵守
  • 美容所開設届: 美容室を開業するには、保健所の検査を受け、「美容所」としての登録が必要です。床面積、換気、採光、消毒設備など、法律で定められた基準をクリアできる物件でなければなりません。物件契約前に、図面を持って管轄の保健所に事前相談に行くことを強く推奨します。
• 集客戦略との連携
  • WebサイトやSNS、予約サイトからの集客がメインとなるため、必ずしも駅近である必要はありません。エリアの雰囲気やターゲット層を考慮しつつも、内装デザインやコンセプトで差別化を図れる物件を選ぶ視点が重要です。

クリニック・スクール・ジム

クリニックやスクール、ジムといった業態は、顧客からの「信頼性」や「通いやすさ」が成功の鍵を握ります。

• 最重要ポイント：アクセスの良さと建物の信頼性
  • 分かりやすい立地: 駅から近く、大通りに面しているなど、初めて訪れる人でも迷わずたどり着ける分かりやすさが求められます。特にクリニックの場合、体調の悪い患者さんが訪れることを考慮すると、アクセス性は極めて重要です。
  • エレベーターの有無: ビルの2階以上で開業する場合、エレベーターは必須の設備と言えるでしょう。特に、高齢者やベビーカーを利用する方が訪れる可能性があるクリニックやスクール、重い器具を搬入する必要があるジムでは不可欠です。
  • 建物のイメージ: 清潔感があり、管理が行き届いているビルを選ぶことが、提供するサービスの信頼性向上に繋がります。
• 業種特有の要件
  • クリニック: 医療法人の設立や診療所の開設には、内装や設備に関する厳しい基準があります。X線室を設置する場合は、壁の遮蔽工事なども必要です。
  • スクール: 不特定多数の生徒が出入りするため、ビルの規約でスクールとしての利用が許可されているかを確認する必要があります。防音性も重要な要素です。
  • ジム: マシンの設置重量に床が耐えられるか（床荷重）、トレーニング時の音や振動が他のテナントの迷惑にならないかが大きな課題です。1階や地下、または防音・防振対策が施された物件が望ましいです。

これらのポイントを踏まえ、自社の事業計画と照らし合わせながら、優先順位をつけて物件探しを進めることが、渋谷での成功への第一歩となります。

渋谷で店舗を開業するメリット・デメリット

渋谷は、計り知れないビジネスチャンスを秘めた魅力的な街ですが、その一方で、他にはない厳しさも併せ持っています。出店を検討する際には、光の部分だけでなく影の部分も冷静に見つめ、自社の体力や戦略が渋谷という市場に適しているかを客観的に判断することが重要です。ここでは、渋谷で店舗を開業するメリットとデメリットを整理します。

渋谷出店のメリット

渋谷に出店することで得られるアドバンテージは、単なる売上向上に留まらず、事業全体の成長に繋がる大きな価値を持っています。

高い集客力とブランドイメージの向上

最大のメリットは、やはりその圧倒的な集客力です。前述の通り、渋谷駅は一日中、膨大な数の人々が行き交う巨大ターミナルです。特別な宣伝活動をしなくても、店の前を多くの潜在顧客が通り過ぎていきます。この「自然流入」の多さは、他のエリアでは決して得られない、渋谷ならではの強みです。

さらに重要なのが、「渋谷に店を構えている」という事実そのものが持つブランド効果です。渋谷は世界的に認知された地名であり、最新トレンドやカルチャーの発信地というイメージが定着しています。ここに店舗を持つことは、その企業やブランドが「時代をリードしている」「勢いがある」というポジティブなメッセージを社会に発信することに繋がります。

このブランドイメージは、顧客からの信頼獲得はもちろん、メディアからの取材機会の増加、優秀な人材の採用、さらには金融機関からの融資など、ビジネスのあらゆる側面で有利に働く可能性があります。いわば、渋谷という街が持つブランド力を、自社のブランド価値に上乗せできるのです。

多様な客層へのアプローチが可能

渋谷のもう一つの大きな魅力は、訪れる人々の多様性です。10代の学生から、20〜30代のビジネスパーソン、流行に敏感なファッショニスタ、ファミリー層、そして国内外の観光客まで、実に幅広い層の人々が集まります。

この多様性は、ビジネスにとって大きなチャンスを意味します。

• 幅広いターゲット設定: 自社の製品やサービスを、様々な背景を持つ人々に試してもらうことができます。
• テストマーケティング: 新商品の反応を見るのに、渋谷は理想的な場所です。どの層に最も響くのか、どのような改善点があるのかといった貴重なデータを、短期間で収集できます。
• 時間帯別戦略: 平日の昼はオフィスワーカー向けのランチ、夜は若者向けのディナー、週末は観光客向けのお土産セットなど、時間帯や曜日に応じてターゲットを切り替える柔軟な戦略が可能です。

一つの場所でこれほど多様な市場にアプローチできる都市は、世界的に見ても稀であり、事業の可能性を大きく広げてくれるでしょう。

インバウンド需要を取り込みやすい

コロナ禍を経て、日本のインバウンド需要は急速に回復・成長しています。その中でも渋谷は、外国人観光客にとって「必ず訪れたい場所」の一つです。象徴的なスクランブル交差点をはじめ、ハチ公像、最新の商業施設、アニメや漫画に関連するスポットなど、魅力的なコンテンツが凝縮されています。

この旺盛なインバウンド需要を直接取り込めるのは、渋谷出店の大きなメリットです。免税対応（タックスフリー）の導入や、多言語対応（メニュー、POP、接客）、キャッシュレス決済の充実といった準備を整えることで、国内需要に加えて大きな売上の柱を築くことができます。特に、円安が追い風となっている現在、外国人観光客の購買意欲は非常に高く、客単価の上昇も期待できます。

渋谷出店のデメリット

輝かしいメリットの裏側には、乗り越えなければならない厳しい現実も存在します。これらのデメリットを直視し、十分な対策を講じることが成功の前提条件となります。

賃料が高く初期費用がかさむ

渋谷出店の最大のハードルは、都内でも群を抜いて高い賃料水準です。特に人通りの多いエリアの路面店となれば、坪単価10万円を超えることも珍しくありません。月々の賃料だけでなく、それに付随する初期費用も高額になります。

• 保証金（敷金）: 賃料の6ヶ月分から、場合によっては10〜12ヶ月分を求められることもあります。賃料100万円の物件なら、保証金だけで600万〜1,200万円が必要です。
• 内装工事費: スケルトン物件の場合、内装工事費も高騰しがちです。デザイン性の高い内装を求めれば、坪あたり100万円以上のコストがかかることもあります。

これらの費用を合わせると、小規模な店舗であっても、開業には数千万円単位の資金が必要になるケースがほとんどです。徹底した資金計画と、それを裏付ける確固たる事業計画がなければ、開業後の運転資金がすぐに枯渇してしまうリスクがあります。

競合が多く競争が激しい

魅力的な市場であるということは、すなわちライバルが多いことを意味します。渋谷には、あらゆる業種において、大手資本から個性的な個人店まで、無数の競合がひしめき合っています。

少し歩けば、同業種の店舗がいくつも目に入るのが当たり前の環境です。このような市場で生き残るためには、「なぜお客様は、他の店ではなく、あなたの店を選ばなければならないのか？」という問いに対する明確な答えがなければなりません。

• 圧倒的な商品力やサービスの質
• 他にはない独自のコンセプトや世界観
• 記憶に残る顧客体験の提供
• 巧みなマーケティング戦略

など、何かしらの突出した強み、すなわち強力な差別化要因がなければ、瞬く間にその他大勢の中に埋もれてしまいます。生半可な覚悟では、この激しい競争の波に飲み込まれてしまうでしょう。

トレンドの移り変わりが早い

渋谷は、常に新しいものが生まれ、消費されていく、変化のスピードが非常に速い街です。昨日まで行列ができていた店が、数ヶ月後には閑散としている、といった光景も日常茶飯事です。

一度ヒットしたからといって、その成功が永続する保証はどこにもありません。消費者は常に新しい刺激を求めており、少しでも古くなったと感じられれば、容赦なく次のトレンドへと移っていきます。

この環境でビジネスを継続するためには、常に市場の動向にアンテナを張り、顧客のニーズの変化を敏感に察知し、自らも変化し続ける柔軟性とスピード感が求められます。オープンした時がゴールではなく、そこからが本当のスタートです。現状に安住することなく、常にサービスや商品を改善・進化させていく努力を怠れば、あっという間に時代から取り残されてしまうでしょう。

渋谷で理想の店舗物件を見つけるための探し方

渋谷での開業を決意したら、次はいよいよ具体的な物件探しです。無数にある物件の中から、自社の事業計画に合致した「理想の物件」を見つけ出すためには、物件の種類や状態を正しく理解し、効率的な探し方を知っておくことが重要です。ここでは、物件探しの基礎知識から具体的な方法までを解説します。

物件の種類を理解する

まず、店舗物件が主にどのような種類に分けられるかを知っておきましょう。代表的なのは「路面店」と「空中階・地下店舗」です。

路面店

道路に直接面している1階の店舗を指します。

• メリット: 通行人の目に留まりやすく、自然な入店を促しやすいのが最大の強みです。ショーウィンドウなどを活用して、ブランドイメージを効果的にアピールできます。不特定多数の集客を見込む物販店や、気軽に入ってほしいカフェなどに最適です。
• デメリット: 視認性が高い分、賃料は最も高額になります。特に渋谷の中心部では、莫大なコストがかかることを覚悟しなければなりません。

空中階・地下店舗

ビルの2階以上にある「空中階」や、地下にある店舗を指します。

• メリット: 路面店に比べて賃料が大幅に安いため、初期費用やランニングコストを抑えられます。また、外の喧騒から隔離されるため、「隠れ家」のような落ち着いた雰囲気を演出しやすく、目的来店型の業態（レストラン、サロン、バーなど）に向いています。
• デメリット: 通行人からは存在が見えにくいため、集客には工夫が必要です。1階部分に分かりやすい看板を設置したり、WebサイトやSNSで積極的に情報を発信したりして、お客様を店舗まで誘導する努力が不可欠です。

物件の状態を理解する

次に、物件がどのような状態で貸し出されるかを知ることも重要です。これは、開業時の初期費用や準備期間に大きく影響します。主に「居抜き物件」と「スケルトン物件」の2種類があります。

居抜き物件とは

前のテナントが使用していた内装、設備、什器などがそのまま残された状態で貸し出される物件のことです。特に飲食店で多く見られます。

• メリット:
  • 初期費用の大幅な削減: 厨房設備や空調、内装などをそのまま流用できるため、通常なら数百万円から一千万円以上かかることもある内装工事費や設備購入費を劇的に抑えられます。
  • 開業までの期間短縮: 内装工事が不要、または小規模な改装で済むため、契約からオープンまでの時間を大幅に短縮できます。
• デメリット:
  • デザインの自由度が低い: 前の店のレイアウトやデザインを基本とするため、自分の理想とする店のイメージを完全に実現するのは難しい場合があります。
  • 設備の老朽化リスク: 残された設備が古かったり、故障寸前だったりする可能性があります。設備のリース契約が残っている場合もあり、契約内容の確認が必須です。
  • 前の店のイメージ: 前の店の評判が悪かった場合、そのマイナスイメージを引き継いでしまうリスクがあります。

スケルトン物件とは

建物の構造体（床・壁・天井）がむき出しになった、コンクリート打ちっ放しの状態で貸し出される物件のことです。

• メリット:
  • デザインの自由度が非常に高い: 何もない状態から店舗を作り上げるため、レイアウト、デザイン、コンセプトなど、自分の理想とする空間をゼロから自由に創造できます。ブランドの世界観を徹底的に表現したい場合に最適です。
  • 新品の設備の導入: 全ての設備を新品で揃えられるため、故障のリスクが低く、最新の機能を持つ機器を導入できます。
• デメリット:
  • 高額な初期費用: 内装設計費、工事費、設備購入費など、すべてを自前で負担する必要があるため、居抜き物件に比べて初期費用が格段に高くなります。
  • 開業までに時間がかかる: 設計から工事完了まで、数ヶ月単位の長い準備期間が必要です。

物件探しの具体的な方法

物件の基礎知識を身につけたら、いよいよ実践です。理想の物件に出会うためには、複数の方法を組み合わせて、網の目を広げることが大切です。

不動産ポータルサイトで探す

「at home（アットホーム）」や「SUUMO（スーモ）」といった大手不動産ポータルサイトの事業用物件ページは、物件探しの第一歩として非常に有効です。

• メリット: エリア、賃料、面積、業種といった希望条件で絞り込むことで、数多くの物件を一度に比較検討できます。渋谷エリアの賃料相場を把握するのにも役立ちます。
• デメリット: 誰でもアクセスできる情報のため、好条件の物件はすぐに申し込みが入ってしまいます。また、本当に価値のある「非公開物件」は掲載されていないことがほとんどです。

地域に強い不動産会社に相談する

最も効果的で確実な方法が、渋谷エリアの事業用物件を専門に扱う、地域に根差した不動産会社に直接相談することです。

• メリット:
  • 非公開物件の情報: ポータルサイトには載っていない、オーナーの意向などで公開されていない優良物件の情報を紹介してもらえる可能性があります。
  • 専門的なアドバイス: エリアごとの特性、賃料相場、業種ごとの注意点など、長年の経験に基づいたプロの視点から具体的なアドバイスをもらえます。
  • 交渉のサポート: 賃料や契約条件の交渉を、オーナーとの間に入ってサポートしてくれます。
• デメリット: 不動産会社によって得意なエリアや業種が異なる場合があります。複数の会社に相談し、自分と相性の良い、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

理想の物件探しは、情報戦であり、タイミングがすべてです。日頃からアンテナを高く張り、良い不動産会社との関係を築いておくことが、成功への近道となります。

契約から開業までの7つのステップ

理想の店舗物件が見つかっても、それで終わりではありません。むしろ、そこからが本当のスタートです。契約を締結し、店舗をオープンさせるまでには、数多くの手続きや準備が必要です。ここでは、契約から開業までの一連の流れを7つのステップに分けて解説します。この全体像を把握しておくことで、計画的に準備を進めることができます。

① 事業計画と資金計画

これは物件探しと並行して、あるいはそれ以前に最も時間をかけて行うべき最重要ステップです。

• 事業計画: 「誰に」「何を」「どのように」提供するのかという事業の根幹を明確にします。店舗のコンセプト、ターゲット顧客、メニューや商品の構成、価格設定、競合との差別化ポイントなどを具体的に言語化します。
• 資金計画: 事業計画を基に、どれくらいの売上が見込めるか（売上計画）、そして開業にいくら必要で（初期投資計画）、毎月いくらかかるのか（運転資金計画）を詳細に算出します。自己資金で足りない場合は、日本政策金融公庫の創業融資や、制度融資などを利用した資金調達の方法も検討します。この計画書の精度が、後のすべてのステップの土台となります。

② 物件探しと申し込み

事業計画で定めたコンセプトや予算に基づき、具体的な物件を探します。良い物件が見つかったら、すぐに行動を起こすことが重要です。

• 入居申込書の提出: 「この物件を借りたい」という意思を貸主（オーナー）に示すために、入居申込書（または買付証明書）を提出します。ここには、申込者の情報、事業内容、希望条件などを記入します。
• 審査: 貸主や管理会社は、提出された申込書や事業計画書を基に、申込者の支払い能力や事業の将来性を審査します。この段階で、連帯保証人の情報や決算書の提出を求められることもあります。

③ 内見と周辺環境の調査

申し込みと前後して、必ず現地で物件を詳細に確認します。図面だけでは分からないことが数多くあります。

• 物件内部のチェック:
  • 設備: 電気・ガス・水道の容量や位置、空調・換気扇の状態、トイレの仕様などを細かく確認します。
  • 実測: 図面上の面積と実際の広さに差異がないか、メジャーを持参して実測します。天井の高さや搬入経路の幅も重要です。
• 周辺環境の調査:
  • 人流: 平日と休日、昼と夜など、時間帯や曜日を変えて何度も足を運び、ターゲットとする客層が実際に歩いているか、人通りの量や質を確認します。
  • 競合: 周辺にどのような競合店があるか、その店の客入りや価格帯を調査し、自店の戦略を再確認します。

④ 賃貸借契約の締結

審査を無事に通過すると、いよいよ契約です。契約は法的な拘束力を持ちますので、慎重に進める必要があります。

• 重要事項説明: 宅地建物取引士から、契約に関する重要な項目について説明を受けます。不明な点があれば、納得できるまで質問しましょう。
• 契約書の確認: 契約期間、賃料、更新料、解約予告期間、禁止事項、原状回復の範囲など、すべての条項に目を通し、内容を十分に理解した上で署名・捺印します。
• 初期費用の支払い: 保証金、礼金、仲介手数料、前家賃などの初期費用を期日までに支払います。

⑤ 内装・外装工事と設備の準備

契約が完了し、物件の引き渡しを受けたら、店舗の内装・外装工事に着手します。

• 設計・施工業者の選定: 複数の業者から相見積もりを取り、実績や提案内容、費用を比較検討して、信頼できるパートナーを選びます。
• 工事の実施: スケルトン物件の場合はゼロから、居抜き物件の場合は必要な改装を行います。工事期間中は、定期的に現場に足を運び、進捗状況を確認しましょう。
• 厨房機器・什器の手配: 工事のスケジュールに合わせて、厨房機器やテーブル、椅子、レジなどの什器を発注・搬入します。

⑥ 各種許認可の申請とスタッフ採用

店舗を運営するためには、法律に基づいた様々な許認可が必要です。これらは工事と並行して進めます。

• 許認可申請:
  • 飲食店: 保健所の「飲食店営業許可」、深夜0時以降に酒類を提供する場合は警察署の「深夜酒類提供飲食店営業届」など。
  • 美容室: 保健所の「美容所開設届」。
  • その他: 業種に応じて必要な許認可を事前に確認し、申請します。
• スタッフ採用・教育: 求人媒体などを通じてスタッフを募集し、面接を行います。オープン前に、店舗のコンセプトやオペレーション、接客マニュアルなどの研修を実施します。

⑦ 販促活動とオープン準備

いよいよオープンの最終準備段階です。ただ開店を待つのではなく、積極的に告知活動を行います。

• 販促活動: WebサイトやSNSアカウントの開設、プレスリリースの配信、近隣へのチラシポスティング、インフルエンサーを招いたレセプションパーティーなど、ターゲットに合わせた販促活動を展開します。
• 最終準備: 食材の仕入れルートの確保、メニューの最終調整、オペレーションのシミュレーション（プレオープン）などを行い、万全の態勢でオープン日を迎えます。

これらのステップは複雑に絡み合っています。綿密なスケジュール管理と、不動産会社や内装業者、行政書士といった専門家との連携が、スムーズな開業への鍵となります。

渋谷の店舗賃貸で必要な初期費用の内訳

渋谷で店舗を借りる際には、月々の賃料以外に、契約時にまとまった「初期費用」が必要となります。この初期費用が予想以上にかさみ、開業後の運転資金を圧迫してしまうケースは少なくありません。事前にどのような費用が、どれくらいかかるのかを正確に把握し、余裕を持った資金計画を立てることが極めて重要です。ここでは、店舗賃貸の初期費用の主な内訳を解説します。

費目	内容	相場（目安）
保証金（敷金）	賃料滞納や原状回復費用のための担保金。退去時に一部返還される。	賃料の6～12ヶ月分
礼金	貸主（オーナー）への謝礼金。返還されない。	賃料の1～2ヶ月分
仲介手数料	物件を紹介してくれた不動産会社に支払う成功報酬。	賃料の1ヶ月分 + 消費税
前家賃	入居する月と、その翌月分の賃料。	賃料の1～2ヶ月分
火災保険料	火災や水漏れなどの損害に備える保険。加入が義務の場合が多い。	年間1.5万～3万円程度
造作譲渡料	（居抜き物件の場合）前のテナントの内装・設備を買い取る費用。	数十万～数百万円
内装工事費	（スケルトン物件の場合）店舗をゼロから作り上げるための費用。	坪単価30万～100万円以上

保証金（敷金）

店舗賃貸における初期費用の中で、最も大きな割合を占めるのが保証金です。これは、住居の敷金に似ていますが、相場が大きく異なります。住居が賃料の1〜2ヶ月分であるのに対し、事業用物件では賃料の6ヶ月分から、渋谷のような一等地では10〜12ヶ月分を求められることもあります。

これは、テナントが賃料を滞納した場合や、事業に失敗して夜逃げ同然に退去してしまった場合のリスクに備えるための担保金です。退去時には、原状回復費用や契約で定められた償却費（後述）が差し引かれて返還されますが、高額な資金が開業から退去までロックされることになります。

礼金

貸主（オーナー）に対して、物件を貸してくれたことへの謝礼として支払うお金です。これは返還されることはありません。相場は賃料の1〜2ヶ月分が一般的です。近年では礼金なしの物件も増えていますが、渋谷の人気エリアでは依然として礼金が必要なケースが多く見られます。

仲介手数料

物件の紹介から契約までを仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、上限は「賃料の1ヶ月分＋消費税」と定められています。

前家賃

契約時に、入居する月の賃料（日割りの場合もある）と、その翌月分の賃料を前払いで支払うのが一般的です。これを前家賃（まえやちん）と呼びます。契約日から実際の営業開始までには準備期間があるため、営業していない期間も賃料が発生することを念頭に置く必要があります。

火災保険料

万が一の火災や漏水事故などに備えて、火災保険（店舗総合保険）への加入が賃貸借契約の条件となっていることがほとんどです。補償内容や物件の構造によって保険料は異なりますが、年間で1.5万円〜3万円程度が目安です。

造作譲渡料（居抜き物件の場合）

居抜き物件を契約する際に、前のテナントから内装や厨房設備、空調、什器などを引き継ぐ場合に支払う対価のことです。価格は設備のグレードや状態、立地などによって様々で、交渉によって決まります。数十万円で済む場合もあれば、人気の飲食店の居抜きでは数百万円以上になることもあります。初期投資を抑えられるメリットがありますが、高額な造作譲渡料が必要な場合は、スケルトンから作る場合とコストを比較検討する必要があります。

内装工事費（スケルトン物件の場合）

スケルトン物件を契約した場合に必要となる、店舗をゼロから作り上げるための費用です。これには、デザイン・設計費、内装（床・壁・天井）工事、電気・ガス・水道・空調などの設備工事、外装・看板工事などが含まれます。業態やデザインの凝り具合によって大きく変動しますが、坪単価で30万円〜、デザイン性の高い店舗では坪単価100万円を超えることも珍しくありません。20坪の店舗なら、600万円〜2,000万円以上の費用がかかる可能性があり、初期費用の中でも特に大きなウェイトを占めます。

これらの費用を合計すると、渋谷で店舗を開業するための物件取得関連費用だけで、最低でも賃料の10ヶ月分以上、場合によっては20ヶ月分近くの資金が必要になることを理解し、余裕を持った資金計画を立てることが不可欠です。

渋谷の店舗賃貸に関するよくある質問

渋谷での店舗探しは、専門的な知識や特有の慣習が多く、初めての方にとっては疑問や不安が尽きないものです。ここでは、物件探しや契約の過程で多くの方が抱くであろう、よくある質問とその回答をまとめました。

居抜き物件のメリット・デメリットは何ですか？

居抜き物件は、特に飲食店を開業したい方にとって非常に魅力的な選択肢ですが、メリットとデメリットを正しく理解しておくことが重要です。

• メリット:
  • 圧倒的な初期費用削減: 最大のメリットです。厨房設備や空調、内装などをそのまま利用できるため、スケルトンから作る場合に比べて数百万円単位でのコスト削減が可能です。
  • スピーディーな開業: 大規模な内装工事が不要なため、契約からオープンまでの準備期間を大幅に短縮できます。これにより、家賃が発生するものの売上がない「空家賃」の期間を最小限に抑えられます。
  • インフラの確認が容易: すでに飲食店として営業していた実績があるため、電気・ガス・水道の容量が足りているなど、インフラ面での心配が少ないです。
• デメリット:
  • デザイン・レイアウトの制約: 前の店の内装がベースになるため、自分の理想とするブランドイメージや効率的なオペレーション動線を完全に実現するのは困難です。
  • 設備の老朽化リスク: 残された設備が古く、すぐに故障してしまうリスクがあります。修理や買い替えで、結果的に高くつく可能性も考慮しなければなりません。また、設備がリース契約中で、その契約を引き継がなければならないケースもあるため、契約前の確認は必須です。
  • 前の店のイメージ継承: もし前の店が不人気で閉店した場合、そのネガティブなイメージが「あの場所は良くない」という形で残ってしまうことがあります。逆に、人気店の跡地であればプラスに働くこともあります。

個人事業主でも店舗を借りることはできますか？

結論から言うと、個人事業主でも店舗を借りることは可能です。しかし、法人契約に比べて、貸主（オーナー）側の見る目が厳しくなる傾向があるのは事実です。

法人は社会的な信用度が高いと見なされるのに対し、個人事業主は事業の継続性や支払い能力に対する懸念を持たれやすいため、入居審査のハードルが少し高くなります。

審査を通過するためのポイント:

• 詳細で説得力のある事業計画書: なぜこの場所で、どのような事業を行い、どれくらいの収益が見込めるのかを、具体的な数値やデータを用いて示すことが重要です。熱意だけでなく、客観的な根拠に基づいた計画書が信頼に繋がります。
• 十分な自己資金: 開業後の運転資金も含め、十分な資金があることを通帳のコピーなどで証明できると、支払い能力に対する信頼性が高まります。
• 連帯保証人: 安定した収入のある親族などに連帯保証人になってもらうことで、審査が通りやすくなる場合があります。
• 保証会社の利用: 最近では、連帯保証人の代わりに家賃保証会社の利用を必須とする物件が増えています。保証料はかかりますが、これを活用することで契約できるケースも多いです。

物件の内見でチェックすべきポイントは？

物件の内見は、契約後に「こんなはずではなかった」と後悔しないための最も重要なプロセスです。図面だけでは分からない点を、五感をフル活用してチェックしましょう。

• 設備関連（最重要）:
  • 電気: ブレーカーを見て契約アンペア数を確認。必要な電気機器を同時に使えるか。
  • ガス: ガスメーターで号数（ガスの供給量）を確認。都市ガスかプロパンガスか。
  • 給排水: シンクを置きたい場所に給排水管があるか。管の太さ（口径）は十分か。
  • 空調・換気: 正常に作動するか。異音や異臭はないか。排気ダクトの位置と状態。
• 構造・寸法:
  • 実測: メジャーで天井高、間口、通路幅などを正確に測る。大型機器の搬入経路も確認。
  • 柱・壁: レイアウトの邪魔になる柱はないか。壁は構造壁（撤去不可）か。
• 周辺環境:
  • 人通り: 平日/休日、昼/夜など、必ず時間帯と曜日を変えて複数回確認します。ターゲット層が本当に歩いているか、その流れはどうか。
  • 騒音・臭い: 周辺の店舗や環境からの騒音、異臭がないか。特に飲食店が隣接する場合は要注意。
  • 視認性: 目的の場所から歩いてみて、店舗がどのように見えるか。看板を設置できる場所と、その見え方。

賃料の交渉は可能ですか？

交渉の可能性はゼロではありませんが、渋谷のような超人気エリアでは非常に難しいというのが実情です。特に、好立地の路面店など、他に借りたい人がいくらでもいるような物件では、交渉の余地はほとんどないと考えた方が良いでしょう。

それでも、交渉を試みる価値があるケースもあります。

• 交渉のタイミング: 物件の申し込みを行うタイミングで、不動産会社を通じて打診するのが一般的です。
• 交渉の材料:
  • 長期間空室になっている物件。
  • 駅から遠い、形が悪いなど、何らかのウィークポイントがある物件。
  • 近隣の類似物件の賃料相場を提示する。
• 交渉のテクニック:
  • 賃料そのものの引き下げが難しい場合でも、「フリーレント」を交渉する手があります。これは、契約開始後の一定期間（例：1ヶ月〜3ヶ月）、賃料が無料になるというものです。内装工事期間中の家賃負担を軽減できるため、非常に有効です。
  • 礼金の減額交渉なども考えられます。

交渉はあくまで「お願い」ベースです。高圧的な態度は禁物で、信頼できる不動産会社の担当者にうまく間に入ってもらうことが成功の鍵となります。

渋谷の店舗物件探しにおすすめの不動産会社・サイト5選

渋谷という競争の激しいエリアで理想の店舗物件を見つけ出すには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。豊富な情報網を持つ不動産ポータルサイトと、地域に精通した専門の不動産会社をうまく使い分けることが成功への近道です。ここでは、渋谷の店舗物件探しで活用できる代表的な不動産会社やサイトを5つ紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご自身のニーズに合わせて活用しましょう。

① 渋谷不動産

渋谷エリアに特化した不動産サービスは、地域密着型ならではの強みを持っています。特定のサービス名ではなく「渋谷の地域特化型不動産」という観点で見ると、以下のような特徴が期待できます。

• 特徴:
  • 非公開物件へのアクセス: 長年にわたって築き上げた地元のビルオーナーとの信頼関係から、インターネットには出回らない「非公開物件」や「水面下の情報」を保有している可能性が高いです。
  • 深いエリア知識: 各エリアの細かな特性、人通りの変化、将来の再開発情報など、データだけでは分からない生きた情報に基づいたアドバイスが期待できます。
  • 柔軟な交渉力: オーナーとの直接的な関係性を活かし、賃料や契約条件の交渉において、柔軟な対応を引き出してくれることがあります。
• こんな方におすすめ:
  • 「絶対に渋谷で出店したい」という強い意志がある方。
  • 一般的な情報だけでなく、より専門的で深い情報を求めている方。
  • 物件探しから契約、開業まで一貫したサポートを希望する方。

② 東京店舗探し

「東京の店舗物件」を広く扱う専門サイトも、渋谷の物件探しにおいて有力な選択肢です。こちらも特定のサービス名ではなく、広域を扱う専門サイトの一般的な特徴として捉えることができます。

• 特徴:
  • 豊富な物件情報: 東京23区全体をカバーしているため、掲載されている物件数が非常に多く、幅広い選択肢から比較検討できます。
  • 業種別の専門性: 「居抜き専門」「美容室専門」「クリニック専門」など、特定の業種に特化した部門やサイトを運営していることが多く、自社の業態に合った物件を探しやすいです。
  • 客観的なエリア比較: 渋谷だけでなく、新宿、銀座、池袋など、他の主要エリアの物件とも比較しながら検討できるため、渋谷出店の妥当性を客観的に判断する材料になります。
• こんな方におすすめ:
  • 渋谷を第一候補としつつも、他のエリアとも比較検討したい方。
  • 飲食店やサロンなど、特定の業種で物件を探しており、専門的な情報を求めている方。

③ at home（アットホーム）

全国規模で展開する大手不動産情報サイトの中でも、事業用物件の情報が充実していることで知られています。物件探しのスタート地点として非常に有用です。

• 特徴:
  • 圧倒的な情報量と検索性: 全国の不動産会社が物件情報を掲載しているため、情報量は膨大です。エリア、賃料、面積、駅からの距離、居抜き・スケルトンといったこだわり条件で細かく絞り込めるため、効率的に情報を収集できます。
  • 相場観の把握: 多くの物件を一覧で見ることで、渋谷エリアの階層別・立地別の賃料相場を肌で感じることができます。これは、事業計画を立てる上で非常に重要な指標となります。
• こんな方におすすめ:
  • これから物件探しを始める方で、まずは広く情報を集めたい方。
  • 具体的な希望条件がある程度固まっており、それに合致する物件を網羅的に探したい方。
• 参照：アットホーム株式会社公式サイト

④ テンポスマート

店舗物件、特に飲食店の物件情報に強みを持つ専門のポータルサイトです。居抜き物件を探している方にとっては見逃せない情報源の一つです。

• 特徴:
  • 居抜き物件情報が豊富: サイト全体として居抜き物件の取り扱いが多く、特に飲食店向けの物件情報が充実しています。造作譲渡料や厨房設備の詳細など、専門的な情報が掲載されていることが多いです。
  • 開業支援コンテンツ: 物件情報だけでなく、開業ノウハウや資金調達に関するコラムなど、店舗開業を目指す人にとって有益なコンテンツが提供されている場合があります。
• こんな方におすすめ:
  • 飲食店での開業を考えており、初期費用を抑えられる居抜き物件をメインで探している方。
  • 物件探しと並行して、開業に関する知識や情報を収集したい方。
• 参照：株式会社アッション テンポスマート公式サイト

⑤ 居抜き市場

その名の通り、居抜き物件に特化した情報プラットフォームです。閉店を考えているテナントと、新規開業を考えているテナントを直接マッチングするようなサービスも展開しています。

• 特徴:
  • 居抜き特化の専門性: 掲載されている情報のほとんどが居抜き物件であり、特に飲食店、美容室、物販店などのカテゴリーに分かれて探しやすくなっています。
  • 閉店・売却の相談も可能: これから店を閉めたいと考えている事業者からの売却相談も受け付けているため、まだ市場に出てきていない新しい情報に出会える可能性があります。
• こんな方におすすめ:
  • 初期投資を可能な限り抑えて、スピーディーに開業したい方。
  • 特定の業態（例：ラーメン店、カフェなど）の居抜き物件をピンポイントで探している方。
• 参照：株式会社A-Z 居抜き市場公式サイト

ここに挙げたのはあくまで一例です。成功への鍵は、一つの方法に固執せず、複数のサイトや不動産会社を併用し、多角的に情報を集めることです。そして何より、親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる不動産のプロフェッショナルをパートナーに見つけることが、渋谷という特別な場所での店舗開業を成功に導く最も重要な要素と言えるでしょう。